Меню

Актуально









Публикация

28 Ноября 2016Об учете арендной платы за землю застройщиком-«упрощенцем» на примерах


Ю. В. Подпорин

советник государственной гражданской службы 1-го класса

В недавнем письме Минфин высказал свою позицию о порядке учета сумм арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства объекта, который будет зачислен в состав основных средств организации. С просьбой прокомментировать эту позицию применительно к различным практическим ситуациям (в том числе, когда для строительства используются средства соинвестора) мы обратились к Юрию Владимировичу Подпорину, советнику государственной гражданской службы РФ 1-го класса.

В Письме Минфина России от 26.08.2016 № 03‑11‑06/2/49861 сообщается, что суммы арендной платы за предоставленный под строительство земельный участок, осуществленные до начала строительства объекта основного средства, а также во время его строительства, следует включать в первоначальную стоимость этого объекта. А после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию суммы арендной платы за данный земельный участок учитываются в составе расходов по мере фактической оплаты.

Аналогичный подход к учету сумм арендной платы за землю под строящимся объектом применяется и в целях налогообложения прибыли (см., например, Письмо Минфина России от 04.08.2016 № 03‑03‑06/1/45885). Однако плательщики налога на прибыль при методе начисления признают расходы независимо от их оплаты, а «упрощенцы» могут учесть расходы только после их оплаты.

Поясните, пожалуйста, каков порядок учета сумм арендной платы за землю, предоставленную для строительства здания, которое будет зачислено «упрощенцем» в состав основных средств (часть помещений в здании будет использоваться самим налогоплательщиком-застройщиком, часть – сдаваться в аренду)?

Для начала напомним, что в силу п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на сооружение основных средств в период применения УСН признаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями в каждом отчетном периоде календарного года. Причем если права на объект подлежат государственной регистрации, то расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Кроме того, согласно пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на сооружение основных средств отражаются последним числом отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

Это – общеустановленные правила учета расходов на приобретение, сооружение (строительство) объектов основных средств. Поскольку начисленные суммы арендной платы до ввода объекта в эксплуатацию включаются в его первоначальную стоимость (на что указано в Письме Минфина России от 26.08.2016 № 03‑11‑06/2/49861), они учитываются в составе расходов по указанным правилам. Поясним сказанное на примерах (цифры приведены условные).

Пример 1

Организация построила здание на арендованном у органа местного самоуправления земельном участке. В июле 2016 года здание было введено в эксплуатацию и осуществлена государственная регистрация права собственности на него.

Расходы на создание объекта составили 1 000 000 руб., из них по состоянию на 30 сентября 2016 года оплачено 800 000 руб. В IV квартале 2016 года организация погасила оставшуюся задолженность (перед подрядчиками, поставщиками материалов и т. п.) в размере 200 000 руб.

За период с момента предоставления земельного участка до момента ввода здания в эксплуатацию сумма начисленной арендной платы составила 400 000 руб., из них по состоянию на 30 сентября 2016 года оплачено 400 000 руб.

Первоначальная стоимость здания составит 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000).

Организация вправе начать учитывать расходы на строительство здания с III квартала 2016 года, то есть расходы признаются в 2016 году в течение двух отчетных периодов. Следовательно, при определении базы по единому «упрощенному» налогу организация учтет расходы следующим образом:

– в III квартале 2016 года – в сумме 600 000 руб. ((800 000 + 400 000) / 2);

– в IV квартале 2016 года – в сумме 800 000 руб. ((800 000 + 400 000) / 2 + 200 000).

Пример 2

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что по состоянию на 30 сентября 2016 года задолженность по арендной плате погашена в размере 300 000 руб., оставшиеся 100 000 руб. перечислены в IV квартале 2016 года.

Первоначальная стоимость здания составит 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000).

При определении базы по единому «упрощенному» налогу организация учтет расходы следующим образом:

– в III квартале 2016 года – в сумме 550 000 руб. ((800 000 + 300 000) / 2);

– в IV квартале 2016 года – в сумме 850 000 руб. ((800 000 + 300 000) / 2 + 200 000 + 100 000).

Пример 3

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что расходы на создание объекта в размере 1 000 000 руб. были оплачены организацией следующим образом:

– по состоянию на 30 сентября 2016 года оплачено 700 000 руб.;

– в IV квартале 2016 года – еще 200 000 руб.;

– в I квартале 2017 года – оставшиеся 100 000 руб.

Первоначальная стоимость здания составит те же 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000).

При определении базы по единому «упрощенному» налогу организация учтет расходы в таком порядке:

– в III квартале 2016 года – в сумме 550 000 руб. ((700 000 + 400 000) / 2);

– в IV квартале 2016 года – в сумме 750 000 руб. ((700 000 + 400 000) / 2 + 200 000);

– в течение 2017 года ежеквартально в расходах отражается по 25 000 руб. (100 000 / 4).

В заключение добавим, что после ввода здания в эксплуатацию арендная плата в общем порядке (исходя из фактически оплаченных сумм) учитывается в составе расходов на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Все сказанное выше касается ситуации, когда завершенное строительством здание будет зачислено в состав основных средств организации-«упрощенца». А если это не так? Например, часть помещений будет принадлежать налогоплательщику и использоваться в хозяйственной деятельности, а часть будет передана соинвестору, который финансировал строительство соответствующих площадей. Как в таком случае формируется первоначальная стоимость здания и учитываются суммы арендной платы за землю?

В ситуации, когда застройщик привлекает для строительства денежные средства другого лица (соинвестора), порядок учета расходов принципиально не меняется. Суммы арендной платы за период до ввода объекта в эксплуатацию также будут учитываться в составе затрат по строительству, общая сумма которых будет поделена между застройщиком и соинвестором. Каждый из них в соответствии с установленным порядком будет признавать расходы в целях налогообложения. Рассмотрим еще один пример.

Пример 4

Воспользуемся условиями примера 1 с той разницей, что для строительства был привлечен соинвестор, на долю которого приходится 30% площади здания. В июле 2016 года здание было введено в эксплуатацию, помещения переданы соинвестору и осуществлена государственная регистрация права собственности сторон на соответствующие помещения.

Общие расходы на строительство по-прежнему составят 1 400 000 руб. (1 000 000 + 400 000). Первоначальная стоимость помещений для застройщика будет равна 980 000 руб. (1 400 000 х 70%). Эта сумма в соответствии с общеустановленным порядком включается застройщиком в расходы при определении базы по единому «упрощенному» налогу. При этом следует учитывать, что из не оплаченных по состоянию на 30 сентября 2016 года расходов в размере 200 000 руб. на долю застройщика приходится 140 000 руб. (200 000 х 70%). Эта сумма признается в расходах после оплаты в IV квартале 2016 года.

Следовательно, расходы будут отражаться таким образом:

– в III квартале 2016 года – в сумме 420 000 руб. ((800 000 + 400 000) х 70% / 2);

– в IV квартале 2016 года – в сумме 560 000 руб. ((800 000 + 400 000) х 70% / 2 + 140 000).

Источник: Журнал "Строительство: Бухгалтерский учет и налогообложение"



Последние публикации

22 Мая 2017

Как быть, если спецоценка выявила вредные условия труда?

Компания в соответствии с требованиями законодательства проводит спецоценку. В результате на некоторых рабочих местах условиям труда присваивается класс вредности, например 3.1 или 3.2. При этом раньше условия труда были нормальными. Как поступать работодателю в такой ситуации? Нужно ли внести изменения в трудовой договор и указать там сведения о вреде условий на рабочих местах? Каким образом предоставлять гарантии и компенсации работникам, условия труда у которых ухудшились? С какого момента это делать? Да, вопросов немало. Обо всем по порядку.

Возврат готовой продукции с точки зрения МСФО

Эта хозяйственная операция является не такой уж и редкой для промышленных предприятий. Как отразить ее в бухгалтерском учете? В национальном бухгалтерском законодательстве нет четкого ответа. В такой ситуации следует обратиться за помощью к международным методологам.

ИП на УСНО: фиксированные страховые взносы с учетом расходов

Индивидуальный предприниматель, использующий ­УСНО и выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, может при расчете страховых взносов в фиксированном размере ориентироваться на доходы за минусом расходов (то есть применять подход, аналогичный тому, что используют ИП – плательщики НДФЛ). Озвученный подход поддержал Верховный суд. Поясним.

18 Мая 2017

Порядок уплаты НДФЛ организациями, имеющими обособленные подразделения

Абзац 2 п. 7 ст. 226 НК РФ гласит, что российские организации – налоговые агенты (то есть организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил облагаемые НДФЛ доходы), имеющие обособленные подразделения, обязаны перечислять исчисленные и удержанные суммы НДФЛ в бюджет как по месту своего нахождения, так и по месту нахождения каждого своего обособленного подразделения.

Налоговикам нужны веские основания, чтобы начать выездную проверку

Вопросы о причинах назначения выездных налоговых проверок и периодичности их проведения не перестают волновать налогоплательщиков. Как узнать, заинтересуются ли ревизоры деятельностью хозяйствующего субъекта и начнется ли в ближайшее время в отношении него выездная проверка? Как отбираются организации для проведения проверок? Существуют ли критерии такого отбора? В помощь налогоплательщикам контролирующие ведомства регулярно выпускают разъяснения, касающиеся названных вопросов. Опираясь на них, автор статьи раскрывает некоторые тонкости процедуры отбора организаций для проведения в отношении них выездных налоговых проверок.

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Май 2017

29 Мая - 02 Июня Изменения Гражданского законодательства РФ (ГК РФ). Практика применения измененных норм Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 01 Июня Недвижимое имущество и сделки с ним с учетом изменений гражданского и земельного законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 - 31 Мая Гособоронзаказ. Нововведения в нормативно-правовое обеспечение, ценообразование, ответственность за недобросовестное выполнение Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 02 Июня Руководитель АХО. Управление административно-хозяйственным подразделением предприятия Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 02 Июня Подземные источники водоснабжения. Проектирование, строительство и эксплуатация артезианских скважин. Новые требования природоохранного законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 02 Июня Корпоративное право: актуальные вопросы правоприменения Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 01 Июня Договор: как правильно составить и проверить Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

30 Мая - 02 Июня Бухгалтерский учет и отчетность в санаторно-курортных организациях (организациях оздоровительной сферы) Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?

Готовимся к уплате страховых взносов по-новому в 2017 году



Налоговые новости

22 Мая 2017

Расходы на выплату страхового обеспечения, произведенные до 1 января 2017 года, могут быть зачтены при исчислении страховых взносов в текущем году

Студентки, родившие в период обучения, смогут доучиться в учебном заведении бесплатно

Если в платежном документе на уплату налога допущена ошибка, пеня не взимается, если сообщить об этом в налоговый орган

Ставка 15% не применяется к доходу от облигаций допвыпуска, если их основной выпуск был до 2017 года

Обновлены формы документов, используемых ФСС России для предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате страховых взносов, пеней и штрафов в ФСС России

19 Мая 2017

Некоммерческие образовательные организации не платят налог на прибыль и НДС

Отдельные банковские операции в будущем могут обложить НДС

Налоговики рассказали, как заполнять 6-НДФЛ при возврате налога в связи с вычетом

Минфин пояснил, в каком случае продавцов алкоголя нельзя штрафовать за неприменение ККТ

На сумму прощенного работнику долга по займу организация не должна начислять страховые взносы

Юрлицо не должно начислять взносы на зарплату умершего работника, выплачиваемую члену его семьи

18 Мая 2017

Минфин сообщил, как исчислять налог на прибыль по облигациям, если изменились признаки обращаемости

Минфин напомнил, нужно ли облагать НДФЛ выплаты семье умершего сотрудника

Поправки в порядок ведения кассовых операций

Единовременные выплаты гражданам, имеющим право на социальную помощь, освободят от НДФЛ

читать все Новости