15 Июня 2015Как бывшему упрощенцу снизить НДС при продаже недвижимости

Бывший упрощенец может снизить НДС при продаже дорогостоящей недвижимости, если своевременно проведет в бухучете переоценку данного объекта ОС в сторону увеличения. Такой выгодный способ оптимизации следует из положений пункта 3 статьи 154 НК РФ. Согласно данной норме, при продаже имущества, в стоимости которого учтен входной НДС, налоговая база определяется как разница между рыночной ценой объекта (с учетом НДС) и его остаточной стоимостью с учетом переоценок. Причем в данном случае остаточную стоимость имущества следует определять по данным бухучета (письмо Минфина России от 26.03.12 № 03-07-05/08).

При продаже дорогостоящей недвижимости компания может слететь с УСН (п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ). В этом случае ей придется перейти на ОСНО (п. 4 ст. 346.13 НК РФ) и уплатить НДС при реализации объекта. Однако НДС можно выгодно минимизировать. Главное – провести в бухучете дооценку недвижимости до рыночного уровня (к примеру, вследствие инфляции) до ее продажи.

Идеей поделился Сергей Рюмин,
управляющий партнер ООО КАФ «ИНВЕСТАУДИТТРАСТ»

чиновник

«Если у компании есть другие однородные объекты, то их тоже придется регулярно переоценивать (п. 15 ПБУ 6/01). Если упрощенец слетит со спецрежима, то с начала соответствующего квартала ему придется уплатить НДС. Причем не только по недвижимости, но и по всем остальным сделкам».

эксперт

«Переоценка должна проводиться по всем правилам, предусмотренным ПБУ 6/01. То есть на 31 декабря отчетного года, не чаще одного раза в год, по группам однородных объектов и т.д. В ином случае контролеры вряд ли учтут результаты дооценки для целей определения налоговой базы по НДС».

практик

«Для снижения налоговых рисков необходимо подтвердить целесообразность проведения дооценки объекта недвижимости. Если дооценка не будет обусловлена наличием соответствующих расходов (например, на ремонт объекта), то у проверяющих могут появиться сомнения в обоснованности таких действий».