ПУБЛИКАЦИЯ

Договор аренды недвижимости знаком практически каждой компании. И почти у каждой компании-арендатора появляются вопросы, связанные с этим видом аренды. Особенно если в штате нет юриста. Мы выбрали наиболее интересные ситуации из тех, в которые попали наши читатели, и попытались разобраться в них с помощью решений арбитражных судов.

Заключаем договор

Ирина Созыкина, бухгалтер небольшой торговой фирмы из Великого Новгорода в своем письме обрисовала знакомую многим ситуацию: «Недавно мы подписали договор аренды и подготовились к переезду в новое помещение. Но нас туда не пустили. Арендодатель заявил, что передумал и будет пользоваться торговыми площадями сам. Что делать?»

Арбитры рекомендуют: требуйте, чтобы арендодатель выполнил условия договора. То есть дал вам возможность занять арендованное помещение. Напомним: договор аренды считается заключенным с того момента, когда обе стороны поставят на нем подписи (ст. 606, 650 ГК). После этого арендодатель не может отказаться делать то, что он пообещал по договору.

Если же он упирается, у вас есть два пути. Первый – настаивать на том, что вы имеете право въехать в помещение. А также требовать возместить все убытки, вызванные неисполнительностью арендодателя (например, компенсировать стоимость аренды другого помещения – из которого вы должны были выехать в новое). Второе – расторгнуть договор и опять-таки потребовать возместить все убытки, которые возникнут из-за этого (ч. 3 ст. 611 ГК) (постановление ФАС Московского округа от 25 июля 2005 г. № КГ-П40/6491-05).

У компании Ольги Барыкиной из Великих Лук другая ситуация. Фирма уже несколько лет снимает очень удобное здание в центре. Но арендодатель его продал. И новый хозяин намекает, что не хотел бы видеть прежнего арендатора в новом году. «Есть ли у нового собственника право “попросить” нас освободить помещение?» – спрашивает Ольга.

Арбитры не согласны: нет, новый собственник не может требовать ни изменить, ни расторгнуть договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК). Вам нужно подписать с ним дополнительное соглашение – и изменить в договоре сведения об арендодателе. Такое исключение из общего правила судьи допускают. Ведь по договору аренды арендодателем может быть только собственник имущества (ст. 608 ГК). Поэтому после смены собственника прежний арендодатель уже не может быть стороной в договоре аренды (постановление ФАС Центрального округа от 5 августа 2005 г. № А68-ГП-337/7-04, пункт 24 информационного письма ВАС от 11 февраля 2002 г. № 66).

Бывает и так. «Мы задолжали арендные платежи предыдущему владельцу помещения. И теперь новый собственник здания хочет расторгнуть договор аренды на этом основании. Может ли он так поступить?» – спрашивает Елена из Санкт-Петербурга.

Арбитры указывают: нет, не может. Перед новым арендодателем вы отвечаете только за те платежи, которые имеют отношение именно к нему. А арендную плату за предыдущие периоды вы по-прежнему остаетесь должны «старому» владельцу (постановление ФАС Московского округа от 4 августа 2005 г. № КГ-А40/6833-05).

Самое важное условие

Больше всего арендаторов беспокоят вопросы арендной платы. Вот наиболее интересные.

«Мы собираемся арендовать большое торговое помещение. Нужно ли перед заключением договора проверить, соответствует ли предлагаемая нам арендная плата рыночным ценам?», – спрашивает бухгалтер Светлана из Подмосковья.

Арбитры предоставляют свободу выбора: нет, вы не обязаны заключать договор аренды по цене, равной величине рыночной стоимости прав аренды. В Гражданском кодексе такого требования нет. Не предусмотрена и обязанность сторон предварительно сравнивать размер платы за аренду с рыночной ценой. Поэтому вы имеете право установить любую стоимость, о которой договоритесь с арендодателем. Расторгнуть договор из-за того, что она оказалась ниже рыночной, арендодатель впоследствии не сможет (постановление Президиума ВАС от 12 июля 2005 г. № 3497/05).

«Наш арендодатель хочет увеличить размер арендной платы, – пишет Сергей из Москвы. – Можно ли как-то этому воспрепятствовать?»

Арбитры указывают на закон: арендодатель может увеличивать арендную плату, только если это прямо предусмотрено договором. Хотя в любом случае действует статья 614 Гражданского кодекса. Она разрешает изменять арендную плату не чаще чем один раз в год (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 августа 2005 г. № А17-343/ 1-2004).

Обратите внимание: хитрые арендодатели могут предусмотреть в договоре возможность повышать арендную плату в одностороннем порядке. Помните: в любом случае это считается изменением условий договора. А оно должно быть оформлено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК). Поэтому если первоначальный договор был зарегистрирован, соглашение об изменении в нем арендной платы тоже должно пройти регистрацию. Пока этого не произойдет, арендодатель не имеет права требовать повышенной арендной платы. А арендатор может спокойно не платить разницу (постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 августа 2005 г. № Ф03-А51/05-1/1798).

Ирина Лазорева, главный бухгалтер производственной компании, описала необычную ситуацию: «Наша фирма заключила договор аренды на срок чуть больше года. И мы его не зарегистрировали. В последние месяцы аренды платить вовремя мы не могли – у компании финансовые трудности. Помещение мы передали обратно, долг договорились погасить в течение трех месяцев. А арендодатель теперь говорит, что мы должны заплатить ему сумму нашего “неосновательного обогащения”».

Арбитры предупреждают: если договор аренды, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован, судьи признают его незаключенным (ст. 609, 651 ГК). Получается, что вы пользуетесь помещением на основании несуществующего договора аренды, то есть – без законных оснований. Действительно, в этом случае Гражданский кодекс разрешает арендодателю требовать с вас не арендную плату по договору, а сумму «неосновательного обогащения» (п. 2 ст. 1105 ГК).

Рассчитывают ее с учетом тех ставок арендной платы, которые действуют на момент, когда арендатор закончит пользоваться имуществом (ст. 1105 ГК). И скорее всего они будут совсем другими нежели те, которые фигурируют в «незаключенном» договоре (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 июня 2005 г. № А31-7573/3).

Платить или не платить?

Компании Елены Ивановой арендодатель передал помещение, которым нельзя пользоваться. «В окна дует, с крыши капает, отопление не работает... Можно ли заставить арендодателя привести помещение в порядок?» – спрашивает она.

Арбитры советуют: арендодатель обязан предоставить имущество «в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества» (п. 1 ст. 611 ГК). Исправить недостатки помещения – также одна из обязанностей арендодателя по договору (п. 1 ст. 616 ГК). Так что, пока он все это не сделает (или хотя бы не начнет), вы можете не вносить арендные платежи (п. 2 ст. 328 ГК). Это правило действует, даже если все недостатки помещения описаны в акте приемки. В крайнем случае вы можете расторгнуть договор и потребовать возместить вам все убытки (ст. 328 ГК). Судьи подтвердили это в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 августа 2005 г. № А43-5225/2004-12-110.

Серьезными недостатками, мешающими пользоваться помещением, могут быть неисправности систем отопления и водоснабжения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 июня 2005 г. № А33-13386/04-С2-Ф02-2005/05-С2).

Исключение – если арендатор указал в договоре все недостатки помещения и вы приняли его с условием, что сами проведете капитальный ремонт (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2005 г. № А56-22433/04).

Перед тем как расстаться

Последний вопрос касается договора аренды с правом выкупа помещения. Задала его главный бухгалтер одной из торговых фирм Твери. «Наша компания (арендатор) внесла всю сумму выкупа полностью. Однако арендодатель отказывался передать документы, которые необходимы, чтобы зарегистрировать наше право собственности. Что можно сделать?» – пишет она.

Арбитры ответили: нужно подать иск в суд. И потребовать, чтобы арендодатель сделал все, что необходимо для регистрации перехода прав собственности (передал документы, подписал заявление в регистрирующем органе). Судьи рассмотрели аналогичную ситуацию и указали: арендодатель обязан выполнить эти действия, если арендатор полностью выплатил выкупную цену за помещение. При этом арендодатель не может распоряжаться спорным зданием и продать его другой компании. Любой договор купли-продажи судьи признают недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 июня 2005 г. № А17-314/1-320/1).

Алена АНДРОПОВА