27.02.2013 АРЕНДУЕМ НЕДВИЖИМОСТЬ У ФИЗЛИЦА: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ БУХГАЛТЕРУ

Суховская М.Г.

Тот факт, что нежилое помещение арендуется у "физика"-собственника (не являющегося предпринимателем), зачастую приводит в замешательство бухгалтеров фирм-арендаторов. Разберем основные вопросы, которые возникают в такой ситуации.

Договор аренды помещения с физлицом какой-то особенный?

Самый что ни на есть обычный. Не забудьте прописать в договоре:

- данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение, в частности его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения <1>;

- размер, порядок и сроки внесения арендной платы <2>. При этом про НДС упоминать не надо. Ведь "физик"-непредприниматель не является плательщиком этого налога, следовательно, НДС в арендную плату не входит.

Без этих условий договор аренды будет считаться незаключенным <3>.

Если вы будете заключать договор после 1 марта 2013 г., то независимо от того, на какой срок он заключается, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужно <4>. Что касается договоров аренды, подписанных до указанной даты, то их не придется регистрировать, если они заключены <5>:

<или> на срок менее 1 года;

<или> вообще без указания конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенное время.

СОВЕТ

Перед тем как подписать договор аренды с физлицом, имеет смысл убедиться в том, что:

- именно он является собственником сдаваемого помещения;

- помещение имеет статус нежилого. Ведь налоговики при проверке могут исключить из "прибыльных" расходов компании платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначению <6>.

Для этого попросите будущего арендодателя показать вам свидетельство о собственности на сдаваемое помещение, а еще лучше - свежую выписку из ЕГРП <7>. Так вы точно будете знать, что недвижимость принадлежит именно ему.

Может ли фирма оплачивать аренду физлицу наличными?

Да, вполне. В этом случае арендодателю "наличная" арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма N КО-2). Лимит расчетов наличными (100 000 руб. по одному договору) на расчеты между организациями и гражданами не распространяется <8>.

Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично. Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой- нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело.

СОВЕТУЕМ ФИЗЛИЦУ-АРЕНДОДАТЕЛЮ
Перед открытием какого-либо счета в банке гражданину имеет смысл поинтересоваться, какова будет комиссия за снятие денег, поступивших к нему от организаций. В некоторых банках ее размер довольно велик.

Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги?

Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами.

СПОСОБ 1. Коммунальные платежи - невыделенная (фиксированная) часть арендной платы. В этом случае условие о размере платы формулируется в договоре примерно так:

+------------------------------------------------------------------------+

|"Арендная плата устанавливается в размере ___  руб.  и  включает        |

|стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг".                 |

+------------------------------------------------------------------------+

Однако этот вариант может не устроить арендодателя. Ведь величина коммуналки зависит от объема фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов. Соответственно, предугадать эти расходы заранее нельзя. А корректировать размер арендной платы по общему правилу можно не чаще одного раза в год <9>.

СПОСОБ 2. Коммунальные платежи - это переменная часть арендной платы. Тогда условие об арендной плате может звучать, к примеру, так:

+------------------------------------------------------------------------+

|"Арендная плата устанавливается в  виде  фиксированной  части  в        |

|размере _______ руб. за  месяц  и  переменной  части  в  размере        |

|стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором  за  этот        |

|период. Сумма переменной части определяется по  данным  приборов        |

|учета,  установленных  в  арендуемом  помещении,  а   также   на        |

|основании счетов коммунальных служб и оплачивается на  основании        |

|предъявленных  Арендодателем  копий   счетов   за   коммунальные        |

|услуги".                                                                |

+------------------------------------------------------------------------+

При таком варианте изменение общей величины арендных платежей не будет считаться изменением арендной платы <10>.

И при одном, и при другом способе вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая упрощенку) может полностью учесть арендную плату в расходах <11>.

Является ли фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды физлицу?

Да. С выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ, также необходимо завести на арендодателя карточку учета доходов и подавать на него справки 2-НДФЛ <12>.

Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина вы не вправе <13>. Условие договора (или дополнительного соглашения к нему), согласно которому эта обязанность возлагается на физлицо, будет считаться ничтожным <14>.

И еще: профессиональный налоговый вычет по доходам от аренды помещения физлицу не положен <15>.

Если фирма арендует помещение у своего же директора, можно ли установить минимальную арендную плату?

Можно. Хотя организация и ее директор признаются взаимозависимыми лицами <16>, бояться ни тому, ни другому нечего. Во-первых, эта сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критерию, ведь он поистине гигантский <17>. Во-вторых, даже если сделка вдруг окажется контролируемой, налоговики не смогут доначислить:

- НДФЛ директору, поскольку он не зарегистрирован как ИП <18>;

- налог на прибыль компании, ведь она никоим образом не завышает свои расходы <18>.

***

В заключение хотим напомнить вот о чем. Если физлицо-арендодатель через какое-то время зарегистрируется в качестве ИП, то вам не нужно будет больше удерживать НДФЛ <19>. Однако о своем новом статусе арендодатель должен сообщить вам сам - вы следить за этим не обязаны.

<1> п. 3 ст. 607 ГК РФ

<2> пп. 1, 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ

<3> п. 1 ст. 654 ГК РФ; Постановления ФАС ДВО от 17.02.2012 N Ф03-6929/2011; ФАС ВСО от 10.04.2012 N А58-4042/2011

<4> пп. 1, 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ

<5> п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ; пп. 10, 11 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59

<6> Письмо Минфина от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93

<7> приложение N 11 к Приказу Минэкономразвития от 01.09.2011 N 440; п. 3 ст. 7 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ

<8>Указание ЦБ от 20.06.2007 N 1843-У

<9> п. 3 ст. 614 ГК РФ

<10> п. 11 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 N 66

<11> подп. 10 п. 1 ст. 264, подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ

<12> пп. 1, 2 ст. 226, ст. 230 НК РФ

<13> п. 5 ст. 3 НК РФ

<14> Письма Минфина от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314, от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148

<15> ст. 221 НК РФ

<16> подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

<17> п. 3 ст. 4 Закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ

<18> подп. 2 п. 4 ст. 105.3 НК РФ

<19> подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ

Источник: Журнал «Главная книга»