Актуально












 

ПУБЛИКАЦИЯ

 

26.09.05 Аренда с правом выкупа: особенности налогообложения

 

Юрист Дубовская О.Н.

 

Договор аренды с правом выкупа довольно часто используется в хозяйственной деятельности организаций. Он сочетает в себе элементы двух договоров – аренды и  купли-продажи. Поэтому бухгалтерский и налоговый учет операций, которые совершают  в рамках этого договора, имеют ряд особенностей.

 

Общие положения

Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек. А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст. 624 ГК).

Особенности налогообложения зависят от условий договора. В нем можно прописать, что собственник получает только арендные платежи. При этом ставится условие – переход права собственности должен происходить только после полной оплаты аренды. Стороны могут предусмотреть переход прав собственности в дополнительном соглашении, которое заключается уже после окончания срока аренды. Иногда арендатор обязуется перечислять и арендные, и выкупные платежи одновременно. При этом их суммы в договоре разграничены.

Учет первых двух вариантов отличается от третьего. Рассмотрим каждый из них.

 

Перечисление только арендных платежей

В данном случае арендодатель и арендатор в течение срока аренды учитывают платежи как арендную плату. Делить сумму платежа на арендную и выкупную здесь не нужно. Суммы арендной платы по договору полностью засчитываются в выкупную цену, а выкупная цена равна сумме арендной платы за весь период действия договора аренды. Получается, что платежи по договору аренды, с одной стороны, являются платой за пользование имуществом, а с другой – авансами в счет предстоящей поставки. Но последнее предположение неверно.

К договору аренды имущества с условием выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 ГК, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Следовательно, договор аренды с правом выкупа не равнозначен  договору продажи товара с оплатой его в рассрочку (см. ст. 489 ГК). Поэтому денежные средства, которые  периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.

Таким образом, до момента, когда арендные платежи будут учтены в составе выкупной цены имущества (и соответственно до перехода права собственности на арендованное имущество) их следует рассматривать только как арендную плату.

Арендодатель начисляет НДС с сумм платежей на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса. Арендатор соответственно принимает к вычету НДС с сумм арендной платы в порядке, который устанавливают статьи 171 и 172 Налогового кодекса. При расчете налога на прибыль арендодатель учитывает платежи в составе доходов от реализации (ст. 249 НК) или внереализационных доходов (ст. 250 НК). Арендатор относит платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК).

На момент перехода права собственности действуют уже правила договора купли- продажи. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса арендодатель начисляет НДС с цены реализации как при обычной купле-продаже. Он производит эту операцию в том отчетном периоде, в котором подписано дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества с зачетом арендной платы. При этом цена реализации зависит от условий договора аренды. Если там указано, что арендные платежи засчитывают в счет выкупной стоимости, то арендодателю придется заплатить НДС с общей суммы всех платежей. Но в соглашении стороны могут предусмотреть, что в выкупной стоимости учитывается только часть перечисленной арендной платы. Это уменьшит цену реализации и соответственно налоговые обязательства. Поскольку оплата уже была произведена, налог начисляется на момент перехода права собственности независимо от учетной политики организации.

Денежные суммы, которые перечислял арендатор в период действия договора, считаются платой за пользование имуществом. Поэтому он правильно поступит, если включит в затраты арендные платежи. Суммы НДС по этим платежам можно предъявить к вычету в течение срока аренды. Это будет совершенно правомерно.

Если арендатор учитывает арендные платежи, исчисляет и уплачивает налоги правильно и своевременно, то сможет избежать многих проблем. Ему не придется пересчитывать суммы налоговых платежей и вносить изменения в налоговые декларации за прошлые периоды. Соответственно, не будет оснований и для начисления пени за неуплату налога.

Арендатор принимает основное средство на баланс на основании договора аренды и дополнительного соглашения о переходе права собственности на указанное имущество. Сторонам следует также составить акт (накладную) приема передачи основных средств (форма № ОС-1, утвержденная постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а). Согласно ПБУ 6/01 и статье 256 Налогового кодекса такое имущество подлежит амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

Арендодатель при исчислении налога на прибыль уменьшает начисленный доход от реализации на остаточную стоимость имущества (ст. 268 НК).

 

Арендные и выкупные платежи

Здесь ситуация иная. В договоре разграничиваются арендные и выкупные платежи. Арендодатель с суммы аренды уплачивает НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, а с выкупных платежей – согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса. При переходе права собственности на арендованное имущество арендодатель исчисляет НДС с выкупной цены в общем порядке. При этом сумму НДС с ранее полученных сумм выкупных платежей (авансов) второй раз в бюджет не уплачивают. Она подлежит вычету (п. 8 ст. 171 НК).

Платежи по выкупу арендованного имущества при расчете налога на прибыль не учитывают до тех пор пока не произойдет переход права собственности на него (подп.1 п. 1 ст. 251, п. 14 ст. 270 НК).

Если арендатор использует имущество в производственной деятельности, то плату за пользование этим имуществом учитывает при налогообложении прибыли. Соответствующий НДС он принимает к вычету в общем порядке. При этом арендатор не имеет права на вычет сумм НДС по выкупным платежам, которые он уплачивает в течение срока действия договора, до полного выкупа имущества (подп. 1 п. 2. ст. 171 НК). Вычет НДС возможен при переходе права собственности на арендованное имущество, если от арендодателя получен соответствующий счет-фактура (п. 1 ст. 172 НК).

 

Пример

Арендодатель в январе 2005 года передал арендатору основное средство по договору аренды с правом выкупа. Первоначальная стоимость – 70 000 руб., норма амортизации ­– 700 руб. в месяц. В договоре аренды стороны установили:

– срок действия договора – январь  – декабрь 2005 года;

– выкупная цена ОС – 72 000 руб. (в том числе НДС – 10 983 руб.);

– арендатор ежемесячно перечисляет 7 200 руб. (в том числе НДС – 1 098 руб.), из которых 6 000 руб. (в том числе НДС – 915 руб) – платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 1200 руб. (в т.ч. НДС – 183 руб.) – плата за пользование основным средством.

Арендуемое имущество переходит в собственность арендатора в декабре 2005 г. в момент внесения им всей обусловленной договором выкупной цены.

        В учете арендодателя будут сделаны записи:

В январе и далее ежемесячно в течение действия договора:

Дебет 51   Кредит 76

– 7200 руб. – получены денежные средства от арендатора;

Дебет 76   Кредит 62

– 6000 руб. – отражена сумма по выкупу ОС;

Дебет 62   Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 915 руб. – начислен НДС с выкупного платежа;

Дебет 76   Кредит 90-1

– 1200 руб. – отражена арендная плата;

Дебет 90-3   Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 183 руб. – начислен НДС с арендной платы.

В декабре (помимо проводок, связанных с получением очередных арендных платежей от арендатора, в учете арендодателя отражается выбытие арендованного имущества. Реализация основного средства отражается в операционных доходах (п. 7 ПБУ 9/99):

Дебет 76   Кредит 91-1

­– 72 000 руб. – отражена реализация ОС;

Дебет 02   Кредит 01

– 8 400 руб. (700 руб. х 12 мес.) – списана амортизация;

Дебет 91-2   Кредит 01

– 61 600 руб. (70 000 руб. – 8 400 руб.) – списана стоимость ОС;

Дебет 91-2   Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 10 983 руб. – начислен НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»   Кредит 62

– 10 983 руб. – произведен вычет НДС;

Дебет 62   Кредит 76

– 72 000 руб. – зачтены ранее полученные платежи по выкупу ОС;

Дебет 91-9   Кредит 99

– 2 000 руб. (72 000 руб. – 8 400 руб. – 61 600 руб.) – определена прибыль от реализации.

  В учете арендатора будут сделаны записи:

В январе:

Дебет 001

– 72 000 руб. – объект ОС принят на забалансовый учет;

Дебет 76   Кредит 51

– 7200 руб. – перечислены денежные средства арендодателю;

Дебет 60   Кредит 76

– 6000 руб. – перечислен аванс по выкупу ОС;

Дебет 20   Кредит 76

– 1017 руб. – отнесена на издержки производства сумма арендной платы;

Дебет 19   Кредит 76

– 183 руб. – начислен НДС по арендной плате;

Дебет 68   Кредит 19

– 183 руб. – произведен вычет НДС при получении от арендодателя счета-фактуры;

В декабре (помимо проводок, связанных с арендными платежами за декабрь, в учете отражается выкуп арендованного имущества):

Дебет 08   Кредит 76

– 61 017 руб. – отражены расходы по выкупу ОС;

Дебет 19   Кредит 76

– 10 983 руб. – начислен НДС по ОС;

Дебет 76   Кредит 60

– 72 000 руб. – ранее перечисленные авансы зачтены в счет выкупа ОС;

Дебет 01   Кредит 08

– 61 017 руб. – ОС принято к учету;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС»   Кредит 19

– 10 983 руб. – вычет НДС при получении от арендодателя счета-фактуры на выкупную стоимость ОС;

Кредит 001

– 72 000 руб. – снято с забалансового учета арендованное имущество.

 

Источник: www.buhnews.ru      

                

Количество просмотров:


Последние публикации

30 Марта 2020

Чеки "полный расчет" при кассовом методе налогового учета

Если в налоговом учете доходы признаются кассовым методом, то при получении 100%-й предоплаты можно с согласия покупателя сразу пробивать чек с признаком способа расчета "полный расчет". Такие разъяснения ранее мы получили от специалиста ФНС. Однако официальных писем об этом нет, что вызывает беспокойство у наших читателей.

Рекомендации по оплате труда на 2020 год

Российская трехсторонняя комиссия по регулированию социально-трудовых отношений утвердила Рекомендации по установлению систем оплаты труда работников государственных и муниципальных учреждений на 2020 год. В статье сделаны акценты на некоторых положениях данного документа, которые необходимо знать автономным учреждениям.

Кто и как должен отчитаться о доходах

Чуть больше месяца осталось до конца декларационной кампании. Сообщить о доходах, полученных в 2019 году, граждане должны до 30 апреля.

24 Марта 2020

Минфин разъяснил нюансы получения вычетов при покупке недвижимости

При покупке квадратных метров гражданам, претендующим на получение имущественного налогового вычета, важно обратить внимание на статус недвижимости: жилая она или нет. Разъяснения Минфина опубликовала Федеральная налоговая служба (ФНС).

Работа без "зарплатного карантина": выплаты в условиях коронавируса

В силу прямых указаний Трудового кодекса трудовые отношения носят возмездный характер. Получение своевременной и в полном объеме заработной платы является одним из ключевых прав работника, а своевременная и в полном размере ее выплата – главной обязанностью работодателя. При этом в случае выполнения работником работы никакие внешние факторы – чрезвычайные обстоятельства, бедствия или угрозы бедствия (пожары, наводнения, голод, землетрясения, эпидемии или эпизоотии) и иные случаи, ставящие под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия всего населения или его части, не должны препятствовать реализации этого права и обязанности. Хотя некоторые оговорки по этому поводу в ТК РФ все же имеются.

ТОП статьи

Конфигуратор сервера hp proliant hpe dell с ценами

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?


Налоговые новости

24 Марта 2020

ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года

Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается

ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая

Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ

Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ

18 Марта 2020

Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок

На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!

Скорректированы перечни продуктов, облагаемых НДС по ставке 10%

Минтруд России разъяснил, как в СЗВ-ТД заполнить сведения о присвоении новой профессии

Минтруд России рассказал, когда начнется назначение новой ежемесячной выплаты на детей в возрасте от 3 до 7 лет

16 Марта 2020

Выплаты земским врачам и учителям освободят от НДФЛ

Суд: неоплата командировочных расходов не является основанием для приостановления работы

Уточнен порядок исправления ошибок в бухотчетности

Госдума рассказала, как вернуть деньги за сорвавшуюся из-за коронавируса турпоездку

Для педагогов и медиков вновь предлагают установить повышенный размер минимальной зарплаты

читать все Новости