26.02.2014 О новых правилах предоставления жилищного вычета

Начнем с главы 23 НК. Там изменилась всего одна статья, интересная обычным гражданам, - статья 220, которая устанавливает правила применения имущественных вычетов. Если сравнить ее новую редакцию со старой, может показаться, что там изменилось буквально все. Однако там больше правок по структуре, чем изменений по существу. Естественно, мы поговорим о последних.

Изменение первое. С 2014 года, если гражданин воспользовался вычетом по приобретенному жилью в сумме меньше предельной (пока это по-прежнему 2 миллиона рублей), остаток можно использовать при приобретении другого жилья. Допустим, вы купили квартиру за полтора миллиона, а потом еще одну за 4. Значит, вы можете получить имущественный вычет:

- и со всей стоимости первой квартиры;

- и с части стоимости второй квартиры в размере 500 000 рублей.

Раньше Кодекс не предусматривал возможность переноса остатка неиспользованного вычета по одному объекту на другой. Поэтому если вы покупали квартиру, стоимость которой была меньше 2 миллионов, и получали вычет в размере стоимости этой квартиры, то остаток вычета вы теряли.

Но тут надо обратить внимание на то, что все новые правила статьи 220 НК, в том числе по переносу остатка вычета на другой объект, распространяются только на тех граждан, которые впервые будут получать вычет после 1 января 2014 года. То есть остатки вычетов у тех, кто воспользовался вычетом до 2014 года, сгорают.

Вопрос. А если я в 2014 году пойду получать вычет по комнате стоимостью меньше 2 миллионов, купленной в 2013 году, смогу я в будущем при покупке квартиры получить остаток вычета?

К сожалению, сказать, что остаток вычета вам точно дадут, я не могу. На мой взгляд, неважно, когда приобретено жилье, по которому вы будете получать первый вычет: до 2014 года, в 2014 году или после. То есть вычет с положительной разницы между предельной суммой вычета и суммой вычета, которой вы реально воспользовались, вам положен. Однако у Минфина на этот счет другая точка зрения. По его мнению, новые правила распространяются только на тех граждан, которые свой первый вычет в размере меньше максимального будут получать по жилью, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 01.01.2014.

Причем обе позиции основаны на одних и тех же нормах Закона N 212-ФЗ, изменяющего статью 220 НК. В нем сказано, что положения новой редакции статьи 220 НК:

- применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного вычета, возникшим после дня вступления Закона в силу;

- не применяются к правоотношениям, возникшим до вступления Закона в силу и не завершенным на день его вступления в силу.

Минфин, судя по всему, считает, что правоотношения по предоставлению вычета начинаются одновременно с приобретением жилья, по которому этот вычет будет применен. А по-моему, эти правоотношения не могут возникнуть раньше, чем я подам в ИФНС или декларацию, в которой заявлю этот вычет, или заявление с просьбой подтвердить мое право на получение вычета через налогового агента. Согласитесь, ничто не мешает мне купить десяток квартир и за вычетом не обращаться. И никаких правоотношений по предоставлению вычета тогда не возникнет. Поэтому позиция Минфина была бы верной, только если в Законе было бы сказано, что его нормы применяются лишь в отношении жилья, приобретенного начиная с 2014 года. Но ведь там это не написано. Понятно, что налоговики будут руководствоваться позицией Минфина. Налоговая служба уже даже Письмо выпустила, в котором во всем с ним согласилась. Ну а спорить с налоговиками или нет, решать вам.

Второе существенное изменение в статье 220 НК можно найти, только сравнивая старую и новую ее редакции. Именно тогда можно заметить, что из статьи исчезло упоминание о необходимости распределения имущественного вычета при приобретении жилья в долевую или совместную собственность.

Из-за этой нормы независимо от стоимости жилья, купленного в долевую собственность, каждый из совладельцев мог претендовать только на часть двухмиллионного вычета, пропорциональную стоимости его доли в жилье. Например, если мать и дочь купили квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и их доли в праве собственности равны, каждая из женщин могла получить вычет в сумме 1 миллион.

Причем была даже изобретена схема по обходу этой нормы. Для этого нужно было не сразу покупать всю квартиру в долевую собственность, а чтобы каждый из будущих совладельцев по очереди выкупил свою долю в праве собственности на нее. Другое дело, что не каждый продавец соглашался на такую сложную сделку. Хотя были и покладистые.

Теперь в этих схемах нужды нет. Даже Минфин уже подтвердил, что с нового года максимальный размер вычета каждого из совладельцев жилья (а не всех в совокупности) составляет 2 миллиона рублей. То есть в нашем примере и "дочка", и "мама" смогут получить вычет уже по 2 миллиона каждая. Только имейте в виду, что с учетом позиции Минфина о моменте возникновения правоотношений по предоставлению вычета "нераспределяемый" вычет без проблем смогут получить лишь те, кто купит жилье в общую или совместную собственность после 01.01.2014.

Третье существенное изменение в статье 220 НК касается вычета по процентам, уплаченным по займам, полученным на приобретение жилья. До сих пор размер этого вычета не был органичен. Вы могли, заплатив по ипотечному кредиту проценты в сумме 5 миллионов, получить вычет со всей этой суммы. Но с 2014 года сумма такого вычета будет ограничена 3 миллионами рублей. В принципе, сумма существенная, хотя если вы берете ипотеку лет на 20-30, то даже при относительно недорогой квартире процентов набежать может и больше.

Вопрос. То есть если я уже заплатила 3 миллиона процентов по ипотечному кредиту, то начиная с 2014 года мне вычет больше не дадут?

Спешу вас успокоить. Ограничение суммы вычета по процентам не распространяется на тех граждан, которые получили займы на покупку жилья до нового года. Следовательно, даже если такой заем был получен в 2013 году, а вычет со стоимости квартиры вы будете получать после 01.01.2014, вы все равно сможете получить вычет со всей суммы процентов, которые будут вами уплачены по займу. Тут нормы Закона сформулированы абсолютно однозначно. Аналогичные правила действуют и для процентов по кредитам, полученным для рефинансирования ипотечных кредитов.

Кстати, правило о переносе остатка "жилищного" вычета на другой объект не распространяется на вычет по процентам. Этот вычет предоставляется в отношении лишь одного объекта недвижимости. Но зато его можно использовать при получении остатка вычета. Предположим, первая квартира, стоимостью меньше предельной суммы вычета, куплена за свои, а вторая уже в ипотеку. Тогда при заявлении остатка вычета со стоимости второй квартиры вы также сможете заявить и вычет по ипотечным процентам.