25.11.09 Если договоры с дольщиками не зарегистрированы...

К отношениям застройщика с дольщиками законодательство предъявляет особые требования, соблюдение которых в одностороннем порядке невозможно. Так, для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требуется заявление обеих сторон - застройщика и участника. А если дольщик от регистрации уклоняется?

Правомерен ли отказ в приеме документов?

Рассмотрим конкретную ситуацию.

Организация занимается долевым строительством жилья с 2003 года (приобретает ветхое строение, сносит его, заключает договор аренды на землю, получает разрешение на строительство, строит дом, вводит его в эксплуатацию и передает недвижимость дольщикам).

В регистрационной палате организацией был зарегистрирован договор аренды земельного участка, уплачена госпошлина и в договоры долевого участия в строительстве внесен пункт, обязывающий дольщика в десятидневный срок произвести государственную регистрацию договора. Однако ни один дольщик договор не зарегистрировал. При документальной проверке прокуратурой наложен штраф на руководителя за административное правонарушение, который был уплачен.

Строительство дома завершено в декабре 2008 года, имеется акт ввода объекта в эксплуатацию от 1 июня 2009 года.

В июле 2009 года организация обратилась в регистрационную палату с актами приема-передачи недвижимости дольщикам, но получила отказ в приеме документов (несмотря на имеющийся акт ввода объекта в эксплуатацию).

В устной форме от организации потребовали 100-процентной регистрации договоров с дольщиками и дополнительно - подтверждения согласия супруга(и) на регистрацию договора.

Таким образом, дом построен, готов к эксплуатации, но передать права на квартиры дольщикам строительная компания не может. Что делать? Права ли регистрационная палата?

Требование законодательства

Уточним основные моменты, имеющие значение для ответа на поставленные вопросы.

Как следует из приведенной ситуации, организация является застройщиком, осуществляющим строительство жилого дома с привлечением средств физических лиц - дольщиков (строительство объекта было начато в 2003 году и завершено в 2008 году).

Необходимо отметить, что законодательное регулирование деятельности застройщиков, ведущих строительство объектов с использованием привлеченных средств дольщиков, с 2003 года претерпело существенные изменения.

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВОВАВШИЕ ДО 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимос- ти...» (далее - закон № 214-ФЗ) был принят 30 декабря 2004 года. Он устанавливает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 закона № 214-ФЗ, такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента регистрации.

Однако указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона № 214-ФЗ (1 апреля 2005 года).

Поэтому если застройщик, начавший строительство в 2003 году, получил разрешение на строительство дома и заключил соответствующие договоры с участниками до 1 апреля 2005 года, то требования о необходимости государственной регистрации указанных договоров к нему не применяются. В этом случае регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации прав собственности дольщиков на созданные объекты недвижимости по мотиву отсутствия зарегистрированных с ними договоров участия в строительстве. Такой отказ можно обжаловать через суд. 

ПРАВИЛА, ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПОСЛЕ 1 АПРЕЛЯ 2005 ГОДА

В случае если застройщик получил разрешение на строительство и заключил с дольщиками договоры участия в долевом строительстве после того, как закон № 214-ФЗ начал действовать, то указанные договоры необходимо было зарегистрировать. При этом отсутствие регистрации таких договоров не позволяет считать их заключенными.

Но здесь тоже есть свои нюансы.

Дело в том, что возлагать обязанность по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве только на одну из сторон договора (в данном случае - на организацию) и требовать исполнения этой обязанности от нее неправомерно. Поскольку в соответствии с действующим законодательством регистрация данного договора возможна лишь при наличии заявления от обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Так, согласно пунктам 2 и 2.1 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - закон № 122-ФЗ), регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора.
 
После того как первый договор был зарегистрирован, регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта недвижимости осуществляется в срок, не превышающий десяти рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов.

Таким образом, обязательным основанием государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является заявление от двух сторон договора - застройщика и участника долевого строительства. А если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). И если участники долевого строительства уклонялись от государственной регистрации договоров, то застройщик был вправе зарегистрировать их в судебном порядке.

Сделать это было необходимо, так как непредставление (после окончания строительства) в регистрирующий орган надлежаще зарегистрированных договоров влечет за собой отказ в регистрации прав собственности участников долевого строительства на созданные объекты недвижимости. И действия регистрирующего органа в этом случае следует признать правомерными.

Ведь в данной ситуации отношения, как мы уже сказали, регулируются законом № 214-ФЗ.

Статьей 16 этого закона (п. 2, 3) действительно установлено, что основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, - разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Эти документы (или их копии) застройщик должен передать в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но той же статьей 16 закона № 214-ФЗ (п. 1) предусмотрено, что право собственности дольщика на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном не только самим законом № 214-ФЗ, но и законом № 122-ФЗ. А согласно пункту 1 статьи 17 закона № 122-ФЗ, основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Поэтому представленных застройщиком документов (разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и актов приема-передачи недвижимости дольщикам) для регистрации недостаточно.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОТКАЗА В РЕГИСТРАЦИИ

В государственной регистрации прав может быть отказано лишь в определенных случаях, в том числе, если:
- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо;
- представленные документы не соответствуют требованиям законодательства;
- акт органа власти о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект и др.
Перечень оснований для отказа в регистрации прав приведен в статье 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Помимо этого дополнительным основанием может быть: наличие уже зарегистрированного другого договора на тот же объект долевого строительства либо непредставление договора поручительства, если это предусмотрено договором (п. 3.1 ст. 25.1 закона № 122-ФЗ).

Как выйти из сложившейся ситуации

Что касается совета регистратора - сначала обратиться за регистрацией договоров участия в долевом строительстве, а уже после этого обращаться за регистрацией прав собственности участников долевого строительства, - то к нему следует отнестись с осторожностью. Объясним почему.

Действительно, если договоры участия в долевом строительстве будут зарегистрированы, то проблемы с регистрацией прав собственности дольщиков будут решены. Однако мнение отдельного регистратора не всегда совпадает с позицией самого регистрирующего органа, который может отказать в регистрации договоров участия по мотиву их представления после окончания строительства и невозможности установить соответствующие правоотношения.

Из положений статей 2, 17 закона № 122-ФЗ следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить юридическую силу правоустанавливающего документа. В случаях, когда договор подлежит обязательной государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент возникновения соответствующих правовых последствий. То есть только с момента регистрации возникают соответствующие права и обязанности сторон договора.

Согласно положениям закона № 214-ФЗ, договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства. А после завершения строительства предмет этого договора отсутствует - объект уже создан и введен в эксплуатацию.

Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия предусмотрено названным законом для защиты прав дольщиков именно в период строительства (в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности - до или после ввода объекта в эксплуатацию - заключен договор). Поэтому, имея данные о наличии разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, регистрирующий орган может отказать в регистрации представленных договоров участия в долевом строительстве. 

ОБРАЩЕНИЕ В СУД

В этом случае за защитой своих прав следует обратиться в суд не организации, а участнику долевого строительства, так как невозможность зарегистрировать право собственности на готовые объекты долевого строительства прежде всего нарушает права участников, а не застройщика.

Какой из способов защиты выбрать, решает заявитель (участник долевого строительства). Такое право ему предоставлено статьями 11, 12 Гражданского кодекса РФ.

Например, в суд он может обратиться с заявлением об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации договора участия в долевом строительстве, о признании договора действительным и заключенным, о признании права собственности на объекты долевого строительства. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен. Для данной ситуации конкретных способов защиты не установлено.

Исходя из изложенного, право собственности на недвижимость участников долевого строительства при обращении в регистрирующий орган может быть зарегистрировано либо на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего надлежащую государственную регистрацию, либо на основании соответствующего решения суда.

ДРУГИЕ СПОСОБЫ

Иные способы реализации прав, хотя и применятся на практике, не всегда соответствуют действующему законодательству.

Например, отдельные застройщики, учитывая возможные риски отказа в регистрации договоров участия в долевом строительстве, представленных в регистрирующий орган после окончания строительства, заключают с дольщиками и регистрируют иную сделку - договор купли-продажи. Одновременно составляют с дольщиками соглашение о зачете в счет оплаты такого договора уже внесенной ими на счет застройщика суммы. Однако существуют риски признания такой сделки заинтересованными лицами недействительной, как притворной сделки, которая совершается с целью прикрытия исполненного договора участия в долевом строительстве (ст. 170 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, для совершения такой сделки купли-продажи необходимо, чтобы застройщик предварительно зарегистрировал построенные объекты на себя. Это повлечет дополнительные расходы (по уплате госпошлины, оформлению документов и т. д.).

Следует учесть и то, что операции, связанные со строительством объектов недвижимости по договорам долевого участия, и операции, связанные со строительством объектов недвижимости с целью их последующей продажи, по-разному отражаются в бухгалтерском учете и квалифицируются для целей налогообложения.
В связи с чем застройщику придется вносить соответствующие изменения в учет и подавать уточненные налоговые декларации.

КАК ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ  ЗАСТРОЙЩИКА?

Возможны и другие ситуации, когда уклонение участников долевого строительства от прохождения регистрации ущемляет права застройщика. Например, несвоевременная регистрация дольщиками прав на построенный объект недвижимости может препятствовать застройщику (в случае если часть объекта принадлежит ему) свободно распоряжаться своим правом собственности. Ведь оно в данном случае ограничено - считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства до момента регистрации прав всех без исключения участников.
В таких случаях застройщик вправе обратиться в суд с требованием о понуждении участников долевого строительства осуществить госрегистарцию прав (см. письмо Минэкономразвития России от 1 сентября 2009 г. № Д23-2826).

Кондрашова Л. А., начальник юридического отдела, Аудиторская компания "Аудит-Эскорт"