24.10.12 Как составить безопасный договор аренды

От того, как стороны пропишут те или иные условия договора, зависит решение спорных вопросов в суде. На семинаре я и буду говорить о том, что важно предусмотреть арендодателю и не проглядеть арендатору, заключая договор аренды.

Когда подписанный сторонами договор аренды может считаться незаключенным

Недействительным договор аренды можно признать, если стороны некорректно пропишут его существенные условия. А именно про объект арендных отношений и про арендную плату. Чем это опасно? Недействительный договор не порождает никаких прав и обязанностей для сторон сделки. Поэтому принудить к исполнению обязанностей по договору не получится. Иск о взыскании неустоек, штрафов и пеней, которые определены в документе, суд не примет. В итоге пострадавшая сторона будет не вправе требовать возмещения суммы основного долга.

Допустим, арендодатель сдавал помещение, которое недавно было реконструировано. Реконструкция, как часто случается, не была узаконена. По этой причине в тексте договора данные об объекте недвижимости содержали устаревшие сведения. Арендодатель, подписывая договор, понимал, что сделка не будет считаться заключенной, и был готов нести риски. А они не заставили себя ждать – арендатор просто прекратил вносить плату за пользование помещением. Арендодатель обратился в суд. А там в иске на возмещение арендной платы, естественно, отказали. Неужели деньги никак не вернуть?

При подаче иска о взыскании основного долга нужно изменить исковые требования в соответствии со статьей 49 АПК РФ. Таким образом, арендодатель должен в иске требовать взыскания неосновательного обогащения. Судебный спор при данных обстоятельствах выиграет арендодатель (определение ВАС РФ от 22 февраля 2012 г. № ВАС-1144/12 по делу № А68-6043/10. – Примеч. ред.).

Рассмотрим обратную ситуацию, при которой возмещения денег по недействительному договору требует арендатор. Построен новый торговый центр, персонал уже приступил к работе, а право собственности на имущество не зарегистрировано. Сдавать объект еще нельзя, но, согласитесь, хочется. Теперь представим, что арендатор просидел в торговом зале месяц и понимает, что торговля не идет, нужно съезжать. Законно ли желание арендатора требовать арендную плату по недействительному договору обратно?

Договор был признан незаключенным. Однако арендатор фактически использовал имущество и вносил арендную плату. Поэтому взыскать деньги обратно не получится (правильный ответ на вопрос теста № 1 – б. – Примеч. ред.). Суд в этом случае не усмотрел неосновательного обогащения у арендодателя за счет арендатора ( постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2011 г. № КГ-А40/3235-11 по делу № А40-57053/ 10-37-454. – Примеч. ред.).

Какие риски предполагают краткосрочные и предварительные договоры аренды

Долгосрочный договор аренды компании заключают редко. Причина проста – мало кто хочет проходить непростую и длительную процедуру государственной регистрации. К тому же сегодня часто помещения сдают будущие собственники, которые просто не имеют на руках документов о праве на недвижимость. Как же поступают на практике?

Если право собственности на имущество зарегистрировано, все просто – стороны предпочитают заключить краткосрочный договор аренды.

Сложнее, когда право собственности еще не получено. В этом случае безопаснее заключить предварительный договор аренды или краткосрочный с оговорками.

Рассмотрим риски каждой из сторон подобных сделок (см. схему ниже).

Риски сторон при заключении краткосрочного и предварительного договора аренды

Заключая предварительную сделку аренды, стороны предполагают, что в дальнейшем подпишут основной договор. В этом и заключается смысл предварительного договора. Поэтому уже в нем согласовывают арендную плату, сроки и иные условия. И впоследствии суд может попросту принудить одну из сторон к заключению основного договора на тех условиях, что были прописаны в предварительном.

Риск арендатора

Представим, что компания предоставляет помещение по предварительному договору. Через несколько месяцев арендодатель получает более выгодное предложение от другого арендатора. Как поступить с прежним контрагентом, чтобы он не обратился в суд? Тут спасет только забывчивость со стороны арендатора. Если он вовремя не предложит заключить основной договор, у арендодателя будет право выселить его и сдать помещение другой компании.

Риск арендодателя

Посмотрим на эту же ситуацию в разрезе интересов арендатора. Если арендуемое помещение его устраивает, важно не пропустить срок, отведенный для того, чтобы заключить основной договор. И выйти с соответствующим предложением. Если арендодатель откажется, арендатор сможет вынудить его заключить основной договор через суд. Правда, уклонение от заключения основного договора нужно будет еще доказать. Доказательством в данном случае будут письма и обращения с предложением заключить договор аренды.

Кроме того, заключая краткосрочный или предварительный договор, стороны рискуют потерять деньги, вложенные в неотделимые улучшения объекта недвижимости. Как повсеместно происходит: арендодатель разрешает производить неотделимое улучшение, но заранее прописывает в договоре, что деньги возмещать не будет.

Риск арендатора

Даже если в предварительном или краткосрочном договоре прописано, что арендодатель не возмещает деньги, затраченные на неотделимое улучшение, арендатор сможет их вернуть. А все потому, что стороны не заключили основной договор аренды: обоюдно передумали или не вышли с соответствующим предложением. Эти обстоятельства уже не важны, потому что основного договора нет, а значит, и условие о том, что арендодатель вправе не возмещать деньги за ремонт, элементарно в силу не вступает.

Опытный юрист сможет доказать неосновательное обогащение, даже если арендодатель вообще не планировал ремонт помещения. Похожее дело я как раз недавно вела. Наш клиент заключил краткосрочный договор аренды, в котором было следующее уточнение: «Стороны договариваются о том, что до 31 мая они заключают долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет». Наш клиент, будучи уверен в том, что будет располагать помещением пять долгих лет, затеял дорогостоящий ремонт.

Результат понравился всем, в том числе и владельцу офисного центра. Недолго думая, арендодатель инициировал расторжение договора и потребовал освободить помещение в течение месяца. Возмещать деньги, потраченные на ремонт, он отказался.

Защитить интересы арендатора как раз и помогло уточнение в договоре. Для меня оно стало неоспоримым доказательством того, что договор на самом деле смешанный, с элементами предварительного соглашения. А значит, арендатор вправе выступить с предложением о заключении долгосрочного договора. В случае отказа обязать арендодателя заключить такой договор сможет суд. После чего у арендодателя появится обязанность возместить арендатору расходы на ремонт.

До суда дело не дошло – стороны смогли урегулировать вопрос на переговорах. В результате арендатору была возмещена большая часть затраченных денег.

Напомню также, что по предварительному договору денежные средства принимать нельзя (правильный ответ на вопрос теста № 2 – б. – Примеч. ред.). Поэтому арендодатели аккуратно маскируют арендную плату под гарантийные взносы или взносы на благоустройство. Это всегда очень опасно, потому что сложно предугадать мнение конкретного налогового инспектора на сей счет.

Вопрос участника

С одним из контрагентов наша компания заключала краткосрочный договор аренды помещения на срок 11 месяцев несколько раз. Недавно инспекторы обвинили нас в том, что в таком случае сдавать помещение в аренду мы обязаны были по долгосрочному договору. Как нам быть?

– Налоговые инспекторы не должны давать оценку гражданским отношениям. Таких полномочий у них просто нет. Это значит, что они не могут признать многократные краткосрочные договоры одним долгосрочным. Воля сторон прослеживается именно в заключении краткосрочного договора, а значит, любой суд вас поддержит.

Из чего складывается арендная плата и когда ее можно изменить

Механизм подсчета размера арендной платы должен быть четко определен и прописан в договоре. Арендная плата может представлять собой:

- твердую сумму за помещение определенной площади;

- стоимость 1 квадратного метра;

- твердую сумму, включающую в себя коммунальные услуги;

- арендную плату в виде постоянной и переменной частей.

В тексте договора обязательно нужно прописать, включаются ли коммунальные услуги в тело платы или нет.

Самый, вероятно, распространенный и нелепый вопрос, который задают арендодатели: могут ли они перепродавать арендаторам электроэнергию? Конечно, нет. Такое право есть только у профильных организаций.

Вопрос участника

В договоре арендодатель прописал следующее: «В связи с грубым нарушением условий договора арендодатель вправе отключить электроэнергию». Это правомерное уточнение?

– Нет, это абсолютно незаконно. Арендодатели любят делать в договоре подобные оговорки. Но это больше инструмент контроля. С правовой точки зрения такие условия ничтожны. В дополнение скажу, что арендатор в суде сможет даже взыскать убытки, нанесенные ему последствиями отключения электроэнергии.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором. Но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.

В некоторых договорах можно найти пункт о том, что арендодатель вправе изменять арендную ставку чаще чем раз в год. Законно ли такое уточнение? На самом деле нет. Такое условие договора в суде не будет иметь никакой силы. Хотя все-таки оно имеет психологическое воздействие на плохо подкованных юридически контрагентов. Многие арендаторы до сих пор по незнанию легко подписывают допсоглашения об изменении арендной платы.

Как выселить недобросовестного арендатора без последствий

Правовыми методами выселить недобросовестного арендатора сложно. Это очень долгий процесс.

Статьи 619–620 ГК РФ содержат основания, по которым можно расторгнуть договор аренды через суд. По требованию арендодателя досрочное расторжение договора аренды помещения возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенными или неоднократными нарушениями. Например, использует его по нецелевому назначению, систематически задерживает арендную плату.

В этом случае действует претензионно-уведомительный порядок. Чтобы выселить арендатора за задержку платы, арендодатель сначала пишет претензию. Если после такого предупреждения арендатор не гасит задолженность, арендодателю достаточно написать повторную претензию и обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Часто в судебном иске арендодатель требует расторгнуть договор аренды и обязать арендатора внести плату. Этого недостаточно. В иск важно включить требование о выселении арендатора в конкретные сроки. В противном случае, даже имея судебное решение на руках, арендаторы продолжают сидеть на месте. А арендодателям приходится подавать новый иск о выселении. Зачем вам бесконечные судебные тяжбы?

Незаконное выселение

Жизнь показывает, что при выселении арендатора в ход идут часто неправовые методы решения конфликта. Например, опечатывают торговую точку, блокируют пропуска работников, отключают лифты, портят проводку. Такие действия незаконны и квалифицируются по статье «Самоуправство».

Договор аренды может содержать иные основания для его расторжения. В качестве примера приведу постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. № 13057/09. Арендодатель может по согласованному в договоре основанию в одностороннем порядке его расторгнуть, даже если такого же основания нет в законе.

Теперь обратимся к более проблемным съемщикам. Я имею в виду пропавших контрагентов: деньги не платят и просто исчезают. Что делать с такими?

Снова поделюсь реальным делом, которое вела. Наш клиент сдал в аренду помещение под зоомагазин. Через какое-то время арендатор, не перечислив очередной платеж, съехал. Но при этом в помещении он оставил все имущество: корм для животных и самих животных. Вот что делать арендодателю? По закону он даже не может зайти в помещение. Хотя в комнате заперты животные без еды и питья. Самое удивительное, что арендатор на связь выходит, приезжает, закатывает скандалы и уезжает. При этом не подписывает ни акта о передаче помещения, ни соглашения о расторжении договора. Мирно решить вопрос стороны не смогли, наш клиент готовился к суду.