24.03.10 Субаренда нежилого помещения... возможна?

ГК РФ специально предусматривает возможность передачи имущества в субаренду (ст. 615, 618, 638, 647, 660) либо запрета таковой (ст. 631). Но практика коммерческого оборота диктует необходимость передачи субарендатором имущества (зачастую нежилых помещений) в пользование иным лицам. Так возникает субсубаренда (или вторичная, последующая субаренда), для существования которой имеются все правовые основания.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным им (или законом) лицам. Учитывая закрепляемую в ст. 421 ГК РФ свободу участников гражданских правоотношений в заключении договора, полагаем, что последующая делегация прав владения и пользования за пределами указанного в законе уровня (аренда, субаренда) возможна.

Поэтому возможны субсубарендные отношения, субсубсубарендные отношения и т. д. Число последующих делегаций права аренды будет определяться хозяйственными устремлениями субъектов.

Материалы судебной практики свидетельствуют о возможности субсубарендных отношений. Довод о том, что п. 2 ст. 615 ГК РФ не оговорена возможность сдачи недвижимого имущества во вторичную субаренду, был отклонен судом как основанный на неправильном толковании указанной правовой нормы (Постановление ФАС ЦО от 09.02.2006 № А68-ГП-103-104-246/4-04).

Заключенные лицом на основании договора субаренды последующие договоры субаренды суд оценил как незаключенные в контексте ст. 607 ГК РФ, поскольку в них отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект субаренды, но не в качестве недействительных по причине субсубарендных отношений (см. Решение АС г.Москвы от 11.09.2008 № А40-31232/08-82-298, Постановлением ФАС МО от 26.01.2009 № КГ-А40/13110-08 данное Решение оставлено без изменения).

Наличие согласия обязательно

Также не вызвало нареканий у суда и сторон заключение договора субсубаренды между субарендатором (передающим помещение в субсубаренду) и субсубарендатором (см. Постановление ФАС МО от 22.12.2008 № КГ-А40/11703-08).

Рассматривая отношения субсубсубаренды, суд отметил, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду лишь с согласия арендодателя. Анализируемый договор субсубсубаренды  недействителен по основаниям ничтожности, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, поскольку собственник нежилых помещений, составивших предмет договора, не предоставил истцу права сдачи спорного имущества в субаренду (см. Постановление Девятого ААС от 29.08.2006, 05.09.2006 №09АП-10131/2006-ГК).

Важно соблюсти императивное требование ГК РФ о необходимости наличия согласия арендодателя на передачу нежилого помещения в субсубаренду и последующие делегации права аренды, что прямо вытекает из п. 2 ст. 615 ГК РФ. В противном случае соответствующий договор (субсубаренды и пр.) будет ничтожным по ст. 168 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено или в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66), или путем подписания арендодателем документа, в котором будет содержаться его согласие.

Право субсубаренды при прекращении субаренды

Договор аренды и договор субаренды соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенных в соответствии с ним и договора субаренды, и договора субсубаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Бездействие субарендатора влечет для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды. Поэтому субарендатор либо должен предъявить требование о заключении договора аренды (см. Постановление ФАС МО от 22.12.2008 № КГ-А40/9720-08), либо арендодатель, истребуя у субарендатора имущество, должен доказать, что субарендатор не воспользовался правом на заключение с истцом договора аренды, иначе договор субаренды нельзя считать прекратившим свое действие (Определение ВАС РФ от 24.09.2009 № ВАС-9521/09).

Требование о заключении договора аренды должно быть оформлено в виде проекта договора аренды. В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю. Поскольку оферта должна быть достаточно определенной и выражать намерение лица, сделавшего предложение, а также содержать все существенные условия договора (ст. 435 ГКРФ), договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), то направленное арендодателю письмо с просьбой заключить договор аренды не может быть признано офертой. В этом случае необходимо направлять проект договора аренды, который и будет являться надлежащей офертой. Если на эту оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение 30 дней со дня получения оферты, то у субарендатора в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ возникнет право на обращение в  суд с требованием о понуждении заключить договор (постановления ФАС СЗО от 24.04.2009 № А56-9570/2008; ФАС ПО от 04.02.2004 №А55-2641/03-24).

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС ДВО от 25.12.2007 № Ф03-А73/07-1/5921).

Вместе с тем ни ГК РФ, ни другой закон прямо не предусматривают право субсубарендатора на заключение договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды, влекущего прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды и всех последующих договоров субсубаренды.

Поэтому субсубарендатор в силу формального толкования нормы п. 4 ст.445 ГК РФ не имеет права предъявить требование о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды, если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора аренды. Не будет такого права у субарендатора и в том случае, если субарендатор не реализовал свое право, предусмотренное п. 1 ст. 618 ГК РФ, и не заключил договор аренды.

Однако заключение договоров субсубаренды действующим законодательством не запрещено, а такое формальное толкование в значительной мере ограничивает права субсубарендатора. ГК РФ регламентированы права сторон на втором уровне делегации права пользования (отношения между арендатором (субарендодателем) и субарендатором). Досрочное прекращение договора аренды (делегации права аренды первого уровня) влечет право субарендатора (пользователя при делегации второго уровня) требовать заключения договора аренды на условиях прекращенного договора аренды. Приобретая право аренды при делегации первого уровня, субарендатор становится на место арендатора, а право субаренды (делегация второго уровня) прекращается.

Вместе с тем отношения делегации права аренды третьего (субсубаренда) и последующего уровней (субсубсубаренда и т. д.), непосредственно не запрещаемые гражданским законодательством и допускаемые судебной практикой, гражданским законодательством прямо не урегулированы. Отсутствует и обычай делового оборота, применимый к таким отношениям.

Если отношения по делегации права аренды второго уровня трансформируются в отношения делегации первого уровня с соответствующим изменением условий (как правило, условия права аренды первого уровня имеют более льготный характер), то представляется несправедливым полагать наличие запрета для субсубарендатора на предъявление требования о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды.

Статьей 6 ГК РФ оговорено, что в случае, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к подобным отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого можно предположить, что в порядке аналогии закона субсубарендатор имеет право предъявить требование о заключении с ним договора субаренды (на условиях прекращенного договора субаренды), если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды.

По общему правилу бездействие субарендатора, не потребовавшего заключения договора аренды, приводит к прекращению договора субаренды. Должны считаться прекращенными и договоры субсубаренды. Тем не менее договоры субсубаренды действительны, если арендодатель дал согласие на их заключение, из чего следует его осведомленность о наличии лиц, заинтересованных в продолжении использования арендованного объекта.

Поэтому, если субарендатор не реализовал свое право и не заключил договор аренды, считаем возможным в порядке аналогии права возникновение у субсубарендатора права при досрочном расторжении договора аренды требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субсубаренды.

Петров Дмитрий Анатольевич, к. ю. н., доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета