22.01.2014 ВЗЯЛИ У ГРАЖДАНИНА ЗАЕМ, А ОТДАЛИ ДОРОГУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: ЧТО С НДФЛ?

Если организация получила от физлица-непредпринимателя денежный заем, а потом по соглашению с ним возвращает ему вместо денег недвижимость, рыночная стоимость которой превышает сумму займа (и процентов, если они начислялись), то возникает резонный вопрос: появляется ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в размере такого превышения?

Прежде чем ответить на него, выясним, что за сделку заключили стороны, придя к такому компромиссу.

Переданная недвижимость - отступное

Возврат по договору денежного займа вместо денег недвижимости - это не что иное, как предоставление отступного <1>.

Примечание. Соглашение об отступном регистрировать в органах Росреестра не нужно. Регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость на основании этого соглашения, акта приема-передачи и прочих необходимых документов <2>.

Цена, по которой недвижимость передается физлицу, определяется по усмотрению сторон, и стороны свободны в определении ее размера <3>. В частности, они могут указать в соглашении, что предоставленное отступное полностью погашает всю задолженность по договору займа (включая проценты). При этом стоимость отступного:

<или> равна сумме этой задолженности;

<или> превышает эту задолженность, но гражданин не обязан возмещать организации разницу.

Разница в стоимости - не доход

При получении недвижимости, по стоимости равной долгу по займу или превышающей его, облагаемого НДФЛ дохода у гражданина формально не возникает. В первом случае - потому что по бумагам нет экономической выгоды <4>. А во втором - такой вид дохода, как сумма разницы в цене при предоставлении отступного, не поименован в НК РФ <5>. А по общему правилу доход физлица - это экономическая выгода, определяемая в соответствии с гл. 23 НК РФ <4>. Кроме того, налоговики не могут проверить цену сделки на рыночность, поскольку НДФЛ в этом случае - непредпринимательский <6>.

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ РАБОТНИКА
Если фирма погасит процентный заем, полученный от работника, не деньгами, а недвижимостью, ему все равно придется заплатить НДФЛ с суммы заемных процентов, набежавших к моменту погашения.

Однако в случае проверки налоговики могут посчитать, что доход у физлица в такой ситуации все-таки есть. Тогда они доначислят физлицу НДФЛ, а организацию оштрафуют за неисполнение обязанностей налогового агента. А оснований к этому у них может быть несколько:

- при наличии указанной в соглашении об отступном разницы между суммой погашаемой задолженности и ценой недвижимости налоговики могут расценить эту разницу как доход гражданина в натуральной форме, приравняв ранее выданный гражданином заем к частичной оплате недвижимости <7>;

- если будет обнаружено, что гражданин и организация - взаимозависимые лица (например, он ее директор или учредитель с долей более 25% <8>), то при получении недвижимости у гражданина может возникнуть доход в виде материальной выгоды <9>. Но напомним, что начисление НДФЛ с такого дохода возможно, только если у вашей организации была аналогичная недвижимость и она была продана невзаимозависимому лицу по более высокой цене <10>;

- в занижении стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной ценой налоговики могут усмотреть получение организацией и гражданином необоснованной налоговой выгоды <11>. И доначислить налоги обоим. Гражданину, как мы уже сказали, - НДФЛ. А организации - НДС (кроме случаев передачи жилого дома, квартиры, земельного участка, долей в них <12>) и налог на прибыль (налог при УСНО), поскольку передача недвижимости в такой ситуации - обычная реализация <13>.

Примечание. Описанные налоговые последствия не зависят от того, при каких обстоятельствах стороны пришли к соглашению об отступном. Например, это может быть и мировое соглашение на стадии судебного разбирательства.

***

Имейте в виду, что если договор займа был процентный и задолженность по процентам, как и сам заем, гасится передачей отступного, то сумма погашенной задолженности по процентам на дату получения гражданином недвижимости по акту приема-передачи - это его доход, облагаемый НДФЛ <14>.

Если удержать этот НДФЛ не из чего (вы не выплачиваете какие-либо деньги гражданину), то не позднее 31 января года, следующего за годом получения гражданином дохода, нужно сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог и сумме налога <15>. Соответственно, гражданин должен будет уплатить налог самостоятельно на основании подаваемой в ИФНС налоговой декларации <16>.

<1> ст. 409 ГК РФ

<2> п. 15 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС от 21.12.2005 N 102

<3> ст. 409, п. 4 ст. 421 ГК РФ

<4> ст. 41 НК РФ

<5> п. 1 ст. 208 НК РФ

<6> п. 4 ст. 105.3 НК РФ

<7> подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ

<8> п. 2 ст. 105.1 НК РФ

<9> подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ

<10> п. 3 ст. 212 НК РФ

<11> пп. 3, 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 N 53

<12> подп. 6 п. 2 ст. 146, подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ

<13> п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ

<14> подп. 1 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ; ст. 409 ГК РФ

<15> пп. 1, 5 ст. 226 НК РФ

<16> подп. 4 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ