Актуально








Рубрикатор

Справочник


Зарплата, Табель, Кадры!!! Скачай и Работай! 1838 рублей, включая 2НДФЛ, персучет


Публикация

22.01.2014 ИП РЕШИЛ КУПИТЬ "АРЕНДНЫЙ" ПАТЕНТ (Разъясняем волнующие вопросы)

Суховская М.Г.

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее - ПСН) для предпринимателей <1>, которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимости <2>.

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии "арендных" патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

<или> общей долевой собственности;

<или> общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Внимание! Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправе <5>.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренду <3>, а во втором случае - нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимость <4>.

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренды <6>.

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлении <7> на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорах <8>. При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года) <9>.

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патента <10>:
Стоимость патента на год = Потенциально возможный к получению доход, установленный региональным законом х 6%

С учетом такой позиции Минфина в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость "арендного" патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимости <11>. То есть владелец, к примеру, 800-метрового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам - уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Внимание! Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбору <12>.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример - Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были такими <13>:

- до 100 кв. м - 11 100 руб.;

- от 100 до 150 кв. м - 30 000 руб.;

<...>

- от 501 кв. м - 600 000 руб.

Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) - 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость "Семь раз отмерь - один раз отрежь". То есть прежде чем решиться купить "арендный" патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносов <14>.

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патенте <15>. Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в "патентный" период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не будет <16>. Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Примечание. Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужно <17>.

Однако в одном случае пересчет "патентного" налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налогов <18>.

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать "патентный" налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб. <19> ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако "патентный" налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регионе <20>.

При этом нужно помнить, что выручка от всех "патентных" видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патент <21>.

***

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложения <22>.

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежимам <23>. То есть если ИП за год выручит от "патентной" деятельности 22 млн руб., а от "упрощенной" - 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систему <24>.

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываются <25>.

<1> гл. 26.5 НК РФ
<2> подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ
<3> Письмо Минфина от 25.07.2013 N 03-11-12/29569
<4> Письмо Минфина от 21.06.2013 N 03-11-12/24021
<5> Письмо Минфина от 18.01.2013 N 03-11-11/8
<6> Письма Минфина от 12.04.2013 N 03-11-09/12205, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 09.09.2013 N 03-11-12/36942
<7> форма утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 N ММВ-7-3/957@
<8> Письмо Минфина от 13.03.2013 N 03-11-12/28
<9> Письмо Минфина от 20.06.2013 N 03-11-12/23297
<10> статьи 346.48, 346.50 НК РФ
<11> Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53
<12> п. 2 ст. 346.45 НК РФ
<13> Закон Приморского края от 13.11.2012 N 122-КЗ
<14> Письмо ФНС от 15.10.2013 N ЕД-4-3/18471@
<15> Письмо Минфина от 05.04.2013 N 03-11-10/11254 (п. 2)
<16> Письма Минфина от 20.06.2013 N 03-11-12/23297, от 24.05.2013 N 03-11-11/18577
<17> Письмо Минфина от 07.10.2013 N 03-11-11/41513
<18> Письмо Минфина от 23.09.2013 N 03-11-09/39218
<19> приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 N 3-756
<20> Письма Минфина от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, от 22.01.2013 N 03-11-11/21
<21> подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 N 652
<22> п. 1 ст. 346.43 НК РФ
<23> п. 6 ст. 346.45 НК РФ
<24> п. 4 ст. 346.13, п. 6 ст. 346.45 НК РФ
<25> Письмо Минфина от 22.07.2013 N 03-11-12/28687
 

 

Источник: Журнал "Главная книга" 2013, N 24    


Последние публикации

13 Декабря 2018

Указываем место работы в трудовом договоре правильно

Одним из обязательных условий трудового договора является место работы. При этом Трудовой кодекс не поясняет, как именно его следует указывать. На практике кто-то приводит наименование организации, кто-то вдобавок отражает ее местонахождение, то есть адрес. Как результат, часто возникают споры – между работником и работодателем, между работодателем и контролирующими органами. Как избежать ошибок? Давайте разбираться.

Публичное раскрытие показателей отчетности

После составления бухгалтерской отчетности учреждениям необходимо подготовить публичное раскрытие ее показателей. В частности, с 2018 года обязательные общие требования к минимальному составу и порядку представления таких сведений установлены в Федеральном стандарте бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Представление бухгалтерской (финансовой) отчетности», утвержденном Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 260н.

Что меняется в налоговом и трудовом законодательстве с нового года?

Законодатели внесли ряд изменений и дополнений в налоговую систему и трудовое право. Одни поправки уже получили статус федерального закона, другие находятся на заключительной стадии принятия. Большинство начнет действовать 1 января 2019 года. Рассмотрим наиболее важные из них.

12 Декабря 2018

Переводим работника со срочного договора на бессрочный и наоборот

Постоянный перевод работника на другую должность применяется довольно часто, например, при повышении в должности, по медицинским показаниям. Вопросы возникают, когда с работником, которого хотят перевести, заключен срочный трудовой договор, а переводят его на бессрочный или работник трудится по трудовому договору на не­определенный срок, а теперь заключается срочный договор. Что делать в подобных ситуациях? Какие документы оформлять? Давайте разбираться.

Новая отчетность для представления сведений о доходах физических лиц и суммах НДФЛ

Налоговой службой утвержден Приказ от 02.10.2018 № ММВ-7-11/566@, вступающий в силу с представления сведений о доходах физических лиц и суммах налога за налоговый период 2018 года. В статье рассмотрим, по каким формам и в каком порядке будут представляться данные сведения и как их заполнять.



ТОП статьи

Сдача электронной налоговой отчетности через интернет в ФСС, ФНС, ИФНС, Пенсионный фонд, Росстат.






Налоговые новости

14 Декабря 2018

Няням и репетиторам разрешили не регистрироваться в качестве ИП до 2020 года

В Госдуму внесен на рассмотрение ряд поправок по НДФЛ, транспортному и земельному налогам

Расходы юрлица на прохождение сотрудниками медосмотров могут учитываться для целей налога на прибыль

Применение УСН не освобождает ИП от транспортного и земельного налогов

ФНС России предложены обновленные формы сообщений об обособленных подразделениях российской организации и форматы их представления в электронном виде

13 Декабря 2018

Мосгорсуд не дал работодателю сэкономить на выплатах при сокращении

ФНС России напоминает о законодательных изменениях с 1 января 2019 года в порядке налогообложения земельных участков

Уточнено, как заполнять расчет по взносам, если увольнение и выплаты вознаграждений приходятся на разные отчетные периоды

Лизинговое имущество учитывается в расчете стоимости основных средств для применения УСН

Уточнено, когда на основании уточненной декларации инспекторы могут провести повторную выездную проверку

К 1 января 2019 года необходимо обновить программное обеспечение ККТ

12 Декабря 2018

Минфин России напомнил о новой преференции по налогу на прибыль, которая будет применяться с 1 января 2019 года

Разъяснено, в какую инспекцию подать 3-НДФЛ гражданину иностранного государства, не являющимся резидентом РФ

Суд не поддержал компанию, уволившую сотрудника за несколько дней до сокращения должности

Скорректированы перечни кодов видов продовольственных товаров и товаров для детей, облагаемых НДС по ставке 10 процентов при ввозе в РФ

читать все Новости