Актуально









Зарплата, Табель, Кадры!!! Скачай и Работай! 1838 рублей, включая 2НДФЛ, персучет


Публикация

22.01.2014 ИП РЕШИЛ КУПИТЬ "АРЕНДНЫЙ" ПАТЕНТ (Разъясняем волнующие вопросы)

Суховская М.Г.

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее - ПСН) для предпринимателей <1>, которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимости <2>.

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии "арендных" патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

<или> общей долевой собственности;

<или> общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Внимание! Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправе <5>.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренду <3>, а во втором случае - нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимость <4>.

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренды <6>.

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлении <7> на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорах <8>. При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года) <9>.

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патента <10>:
Стоимость патента на год = Потенциально возможный к получению доход, установленный региональным законом х 6%

С учетом такой позиции Минфина в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость "арендного" патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимости <11>. То есть владелец, к примеру, 800-метрового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам - уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Внимание! Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбору <12>.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример - Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были такими <13>:

- до 100 кв. м - 11 100 руб.;

- от 100 до 150 кв. м - 30 000 руб.;

<...>

- от 501 кв. м - 600 000 руб.

Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) - 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость "Семь раз отмерь - один раз отрежь". То есть прежде чем решиться купить "арендный" патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносов <14>.

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патенте <15>. Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в "патентный" период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не будет <16>. Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Примечание. Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужно <17>.

Однако в одном случае пересчет "патентного" налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налогов <18>.

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать "патентный" налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб. <19> ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако "патентный" налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регионе <20>.

При этом нужно помнить, что выручка от всех "патентных" видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патент <21>.

***

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложения <22>.

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежимам <23>. То есть если ИП за год выручит от "патентной" деятельности 22 млн руб., а от "упрощенной" - 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систему <24>.

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываются <25>.

<1> гл. 26.5 НК РФ
<2> подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ
<3> Письмо Минфина от 25.07.2013 N 03-11-12/29569
<4> Письмо Минфина от 21.06.2013 N 03-11-12/24021
<5> Письмо Минфина от 18.01.2013 N 03-11-11/8
<6> Письма Минфина от 12.04.2013 N 03-11-09/12205, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 09.09.2013 N 03-11-12/36942
<7> форма утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 N ММВ-7-3/957@
<8> Письмо Минфина от 13.03.2013 N 03-11-12/28
<9> Письмо Минфина от 20.06.2013 N 03-11-12/23297
<10> статьи 346.48, 346.50 НК РФ
<11> Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53
<12> п. 2 ст. 346.45 НК РФ
<13> Закон Приморского края от 13.11.2012 N 122-КЗ
<14> Письмо ФНС от 15.10.2013 N ЕД-4-3/18471@
<15> Письмо Минфина от 05.04.2013 N 03-11-10/11254 (п. 2)
<16> Письма Минфина от 20.06.2013 N 03-11-12/23297, от 24.05.2013 N 03-11-11/18577
<17> Письмо Минфина от 07.10.2013 N 03-11-11/41513
<18> Письмо Минфина от 23.09.2013 N 03-11-09/39218
<19> приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 N 3-756
<20> Письма Минфина от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, от 22.01.2013 N 03-11-11/21
<21> подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 N 652
<22> п. 1 ст. 346.43 НК РФ
<23> п. 6 ст. 346.45 НК РФ
<24> п. 4 ст. 346.13, п. 6 ст. 346.45 НК РФ
<25> Письмо Минфина от 22.07.2013 N 03-11-12/28687
 

 

Источник: Журнал "Главная книга" 2013, N 24    


Последние публикации

25 Июня 2018

Работодателю следует быть внимательным к формулировкам заявления об увольнении, поданного во время предупреждения о сокращении

В суде решался спор о правомерности увольнения работника по собственному желанию. Как было установлено в ходе рассмотрения дела, работнику было вручено уведомление о предстоящем сокращении, в котором, в частности, указывалось на возможность расторгнуть трудовой договор до истечения срока предупреждения с предоставлением гарантий, предусмотренных частью третьей ст. 180 ТК.

Как вернуть часть денег, потраченных на лечение

Россияне в прошлом году потратили на лекарства больше 940 миллиардов рублей. При этом до сих пор многие не знают, что деньги, заплаченные за медицинские препараты и дорогостоящее лечение, можно частично вернуть, воспользовавшись социальным вычетом по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).

Карточные переводы россиян не будут облагать налогом

Налоговая служба не будет устанавливать тотальный контроль за движением денег на счетах и во вкладах россиян. Тем более не собирается автоматически брать налог с "неопознанных" переводов на пластиковые карты.

21 Июня 2018

Изменения, внесенные в Единый план счетов

Минюстом 26.04.2018 зарегистрирован Приказ Минфина РФ от 31.03.2018 № 64н, вносящий значительные поправки в Инструкцию № 157н. Указанные изменения вызваны необходимостью приведения положений Инструкции № 157н в соответствие положениям федеральных стандартов бухгалтерского учета для организаций государственного сектора, вступивших в силу 01.01.2018.

Рост платежей за недвижимость предложили затормозить

В России может измениться порядок расчета налога, который платят граждане за свою недвижимость. Такие поправки вчера в первом чтении рассмотрела Госдума. Они призваны сдержать рост платежей собственников, вызванный кадастровой реформой. Поручение решить проблему по итогам Послания Федеральному Собранию дал президент Владимир Путин.



ТОП статьи

Учетная политика организации (предприятия) на 2018 год скачать образец

О новом варианте формы 6 НДФЛ и ошибках при ее заполнении

Налоговая амнистия – 2018: кому и что простят?

Налоговые изменения с 1 января 2018 года

Новшества в «зарплатных» налогах и отчетности в 2018 году



Налоговые новости

25 Июня 2018

Определены меры в связи с внедрением международного автоматического обмена финансовой информацией в налоговых целях

Минфин России рассказал об особенностях удержания НДФЛ до договору дистанционной работы

Бухгалтеру госсектора: по бессрочным договорам аренды необходимо учитывать показатели за 3 года

Определено, в какой налоговый орган физлицу подать уведомление об открытых счетах в банках за пределами РФ

Возможно, придется давать многодетным работникам отпуск в удобное для них время

Правительство РФ предлагает дополнить перечень подакцизных товаров и проиндексировать ставки акцизов

22 Июня 2018

Правительство РФ разработало целый ряд поправок в законопроект для юрлиц и ИП на общей системе налогообложения

Авансы по налогам и взносам – нарушение норм Бюджетного кодекса

Финансисты приравняли чаевые официантам к подаркам

Новые правила расчета пеней и налогообложения доходов участников организаций приняли в первом чтении

Депутаты приняли во втором чтении срочные поправки об онлайн-кассах

Минфином России утвержден порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации

21 Июня 2018

Если срок сдачи отчетности продлили, то штраф за просрочку не грозит даже за старые нарушения

Амортизационную группу некоторых основных средств следует перепроверить

Какие государственные учреждения должны применять онлайн-кассы с 1 июля 2018 года?

читать все Новости