Актуально








Рубрикатор

Справочник


Зарплата, Табель, Кадры!!! Скачай и Работай! 1838 рублей, включая 2НДФЛ, персучет


Публикация

22.01.2014 ИП РЕШИЛ КУПИТЬ "АРЕНДНЫЙ" ПАТЕНТ (Разъясняем волнующие вопросы)

Суховская М.Г.

Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее - ПСН) для предпринимателей <1>, которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимости <2>.

Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии "арендных" патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы.

ВОПРОС 1. Обязательно ли быть единоличным владельцем недвижимости, сдаваемой в аренду, чтобы применять ПСН?

Вовсе нет. Предприниматель может применять патентный режим по сдаче в аренду недвижимого объекта, который принадлежит ему на праве:

<или> общей долевой собственности;

<или> общей совместной собственности, причем и в том случае, когда недвижимость зарегистрирована на супруга ИП.

Внимание! Если предприниматель является не собственником, а арендатором недвижимости и хочет сдавать ее в субаренду, то применять ПСН он не вправе <5>.

Только в первом случае у него на руках должно быть простое письменное согласие других собственников на сдачу части объекта в аренду <3>, а во втором случае - нотариально заверенное согласие супруга(и), на чье имя оформлена недвижимость <4>.

ВОПРОС 2. Как посчитать количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости, чтобы понять, во сколько обойдется патент?

Устойчивая позиция Минфина такова: объекты надо считать по количеству арендаторов, с которыми у вас заключены договоры аренды <6>.

Допустим, вы являетесь собственником одного нежилого помещения, которое сдается по частям трем арендаторам. Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявлении <7> на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорах <8>. При этом неважно, долгосрочные они или краткосрочные (то есть заключены на срок более или менее 1 года) <9>.

В патенте, выданном вам инспекцией, будет стоять общая сумма налога по всем сдаваемым в аренду объектам. Напомним, как рассчитывается годовая стоимость патента <10>:
Стоимость патента на год = Потенциально возможный к получению доход, установленный региональным законом х 6%

С учетом такой позиции Минфина в тех регионах, где стоимость патента привязана к количеству сдаваемых в аренду объектов нежилой недвижимости, предприниматели могут столкнуться со следующей проблемой. Сдавая помещение одному арендатору, они заплатят за патент гораздо меньше, чем их коллеги, имеющие несколько арендаторов. За примером далеко ходить не надо. Возьмем ту же Москву. Здесь стоимость "арендного" патента на 2013 г. равнялась 60 тыс. руб. за один объект недвижимости <11>. То есть владелец, к примеру, 800-метрового помещения, сдав его целиком одной фирме, платил 60 000 руб. А если он сдавал его четырем фирмам - уже 240 000 руб. (60 000 руб. х 4 договора аренды). Что называется, почувствуйте разницу. Аналогичная ситуация и в тех субъектах РФ, где цена патента зависит от площади арендуемого объекта.

Внимание! Если предприниматель не стоит на учете в том субъекте РФ, где находится недвижимость, которую он планирует сдавать в аренду, то заявление на получение патента он может подать в любую территориальную ИФНС этого субъекта по своему выбору <12>.

Но есть регионы, где ситуация с точностью до наоборот: чем больше у тебя арендаторов, тем меньше будет стоимость патента. Характерный пример - Приморский край. Здесь стоимость патента тоже зависит от площади сдаваемых в аренду объектов и на 2013 г. суммы были такими <13>:

- до 100 кв. м - 11 100 руб.;

- от 100 до 150 кв. м - 30 000 руб.;

<...>

- от 501 кв. м - 600 000 руб.

Несложно посчитать, что владелец 800 кв. м при одном арендаторе платил за годовой патент 600 000 руб., а при восьми арендаторах (по 100 кв. м каждому) - 240 000 руб. (30 000 руб. х 8 договоров аренды).

ВЫВОД

Все эти подсчеты призваны проиллюстрировать народную мудрость "Семь раз отмерь - один раз отрежь". То есть прежде чем решиться купить "арендный" патент, проанализируйте соответствующий региональный закон и тщательно все просчитайте. Не исключено, что УСНО окажется для вас гораздо более экономным вариантом. Тем более что при ПСН, в отличие от той же упрощенки, предприниматель не вправе уменьшать налог на сумму уплаченных страховых взносов <14>.

ВОПРОС 3. Как быть, если в период действия патента количество сданных в аренду объектов изменится?

На этот вопрос Минфин отвечает так. Предприниматели вправе применять ПСН лишь по тому количеству сдаваемых в аренду объектов, что указано в патенте <15>. Если в течение срока патента число ваших арендаторов увеличилось, то на добавленные объекты вы можете получить отдельный патент либо применять по ним иной режим налогообложения. А вот если в "патентный" период какие-то договоры аренды были расторгнуты (и потому число арендаторов сократилось), уплаченный ранее налог вам никто пересчитывать не будет <16>. Иными словами, что в бюджет попало, то пропало.

Примечание. Заметим, что если поменялся арендатор объекта недвижимости, то получать новый патент не нужно <17>.

Однако в одном случае пересчет "патентного" налога все-таки возможен: если до истечения срока действия патента предприниматель совсем свернет арендную деятельность. Например, старые договоры аренды прекратят действовать, а новые не будут заключены. И если при пересчете выявится переплата, то ИП вправе подать заявление о возврате или зачете излишней суммы в счет других налогов <18>.

ВОПРОС 4. Придется ли доплачивать "патентный" налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента?

Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет.

Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г. установлен на уровне 10 млн руб. <19> ИП, сдавая нежилые помещения, за неполный 2013 г. уже получил около 20 млн руб. дохода. И, судя по перезаключенным с арендаторами договорам, рассчитывает в 2014 г. получить как минимум столько же. Однако "патентный" налог на 2014 г. все равно будет рассчитан исходя из того размера дохода от аренды, который установлен в конкретном регионе <20>.

При этом нужно помнить, что выручка от всех "патентных" видов деятельности не должна за 2014 г. превысить 64 020 000 руб. В противном случае вы считаетесь слетевшим с патентного режима на ОСНО, причем с начала того периода, на который был выдан патент <21>.

***

В заключение хотим напомнить, что предприниматели без проблем могут совмещать ПСН с любыми другими системами налогообложения <22>.

Но тем, кто планирует в 2014 г. применять патентный режим наряду с упрощенкой, стоит обратить особое внимание на то, что при определении лимита годовой выручки 64 020 000 руб. учитываются доходы совокупно по обоим спецрежимам <23>. То есть если ИП за год выручит от "патентной" деятельности 22 млн руб., а от "упрощенной" - 45 млн руб., это будет означать, что он утратил право применять и ту и другую систему <24>.

Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываются <25>.

<1> гл. 26.5 НК РФ
<2> подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ
<3> Письмо Минфина от 25.07.2013 N 03-11-12/29569
<4> Письмо Минфина от 21.06.2013 N 03-11-12/24021
<5> Письмо Минфина от 18.01.2013 N 03-11-11/8
<6> Письма Минфина от 12.04.2013 N 03-11-09/12205, от 30.07.2013 N 03-11-11/30202, от 09.09.2013 N 03-11-12/36942
<7> форма утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 N ММВ-7-3/957@
<8> Письмо Минфина от 13.03.2013 N 03-11-12/28
<9> Письмо Минфина от 20.06.2013 N 03-11-12/23297
<10> статьи 346.48, 346.50 НК РФ
<11> Закон г. Москвы от 31.10.2012 N 53
<12> п. 2 ст. 346.45 НК РФ
<13> Закон Приморского края от 13.11.2012 N 122-КЗ
<14> Письмо ФНС от 15.10.2013 N ЕД-4-3/18471@
<15> Письмо Минфина от 05.04.2013 N 03-11-10/11254 (п. 2)
<16> Письма Минфина от 20.06.2013 N 03-11-12/23297, от 24.05.2013 N 03-11-11/18577
<17> Письмо Минфина от 07.10.2013 N 03-11-11/41513
<18> Письмо Минфина от 23.09.2013 N 03-11-09/39218
<19> приложение к Закону Красноярского края от 27.11.2012 N 3-756
<20> Письма Минфина от 30.09.2013 N 03-11-09/40318, от 22.01.2013 N 03-11-11/21
<21> подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ; Приказ Минэкономразвития от 07.11.2013 N 652
<22> п. 1 ст. 346.43 НК РФ
<23> п. 6 ст. 346.45 НК РФ
<24> п. 4 ст. 346.13, п. 6 ст. 346.45 НК РФ
<25> Письмо Минфина от 22.07.2013 N 03-11-12/28687
 

 

Источник: Журнал "Главная книга" 2013, N 24    


Последние публикации

17 Октября 2018

Новые правила проведения налоговых проверок

Федеральным законом от 03.08.2018 № 302‑ФЗ внесены значительные изменения в правила проведения налоговых проверок. Новшества применяются с 03.09.2018. Рассмотрим их подробнее.

Учет платы за НВОС при УСНО

Согласно действующему законодательству все организации и индивидуальные предприниматели, которые используют в коммерческой деятельности объекты, негативно влияющие на окружающую среду, должны за это платить (плата за НВОС). Обязанность вносить данный платеж возникает независимо от режима налогообложения и от того, находится ли объект в собственности. Освобождены от этой обязанности только так называемые офисные компании. Как получить соответствующее освобождение? Как учесть плату за НВОС в налоговом учете в отсутствие освобождения? Обо всем этом поговорим в рамках данного материала.

Имущественные налоги в этом году нужно заплатить до 4 декабря

У граждан остается меньше двух месяцев, чтобы заплатить налоги за 2017 год по присланным налоговой службой уведомлениям. Последний срок для этого - 3 декабря. Речь идет о земельном, транспортном налогах, а также о налоге на имущество физических лиц.

16 Октября 2018

Переходные положения в связи с увеличением ставки НДС

Согласно Федеральному закону от 03.08.2018 № 303‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» (далее – Закон № 303‑ФЗ) с 01.01.2019 размер базовой ставки НДС увеличивается с 18 до 20 %. Кроме роста налоговой нагрузки, данное изменение создает налогоплательщикам проблему переходного периода, в который необходимо корректно исчислять НДС и справедливо распределять налоговое бремя между продавцом и покупателем. В предыдущий раз ставка НДС менялась 01.01.2004 (она была снижена с 20 до 18 %), – можно обратиться к опыту, наработанному в тот переходный период. В настоящей статье описаны случаи, когда могут возникнуть затруднения с определением ставки налога.

Налоговики не вправе исключить из ЕГРЮЛ юрлицо как недействующее только на основании формальных признаков

Единственный участник и директор юрлица обратился в арбитражный суд, когда узнал в 2018 году об исключении организации из ЕГРЮЛ (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 сентября 2018 г. № Ф03-3326/18 по делу № А73-2611/2018). Налоговая инспекция исключила юрлицо из ЕГРЮЛ как недействующее на основании п. 1 ст. 21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".



ТОП статьи

Сдача электронной налоговой отчетности через интернет в ФСС, ФНС, ИФНС, Пенсионный фонд, Росстат.






Налоговые новости

17 Октября 2018

В связи с увеличением НДС пользователям онлайн-касс рекомендовано вовремя обновить ПО

Суд: работодатель вправе уволить работницу-совместителя, имеющей малолетнего ребенка, в связи с приемом основного работника

Налоговики рассказали о наиболее часто встречающихся ошибках при заполнении декларации по НДС

Компания не добилась в суде процентов за неправомерно заблокированный инспекцией счет

Минэкономразвития России предлагает сделать диспозитивными отдельные положения уставов акционерных обществ

16 Октября 2018

Возможно, с 1 января 2019 года коэффициенты-дефляторы увеличатся

Периодические печатные издания можно продавать без ККТ

Уточнены контрольные соотношения к показателям бухгалтерской отчетности для бюджетников

Производитель может принять НДС к вычету, если гарантийный ремонт осуществлен дилером

Суд разобрался, какое условие о премии приводит к дискриминации

Минтруд России предложил проект величины прожиточного минимума за III квартал 2018 года

15 Октября 2018

Уменьшение числа вредных факторов на рабочем месте не дает права снизить надбавку к зарплате

Законопроект о включении в ПСН животноводства и растениеводства прошёл первое чтение

Решение по жалобе налогоплательщика может быть самостоятельным предметом судебного спора только в некоторых случаях

Разъяснено, когда инспекция вправе привлекать к ответственности за нарушение применения ККТ юрлицо, не состоящее у нее на учете

читать все Новости