М.А. Сюткина,

юрист Юридического

агентства «Столичный стандарт»

Принятие и вступление в силу нового Жилищного кодекса РФ вызвало ажиотаж среди населения: граждане испугались, что приватизировать жилье запретят и ринулись его приватизировать, не задумываясь о последствиях. Однако законодателем благоразумно предусмотрен «буферный» период времени, в течение которого, уже после вступления в силу нового ЖК РФ, будет все еще возможно приватизировать свою квартиру. В данной статье раскрывается сущность и последствия приватизации, описывается в общих чертах процедура ее осуществления и обращается внимание на проблемы, которые могут в этой связи возникнуть, и пути их решения. Кроме того, рассказывается о возможности деприватизации и условиях ее осуществления.

Граждане РФ, проживающие в жилых помещениях, предоставленных им договору социального найма до 1 марта 2005 года, имеют право на их приватизацию до 01 марта 2007 года.

После приватизации жилой дом, квартира, изолированная комната (в том числе в коммунальной квартире) становятся частной собственностью гражданина или нескольких граждан. Приватизировать можно только жилые помещения, в которых граждане проживают на условиях социального найма и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе из ведомственного фонда (квартиры, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений), поэтому квартиры, приобретаемые в результате паенакопления в жилищно-строительном кооперативе, приватизировать нельзя. Законодательством не предусмотрено ограничений на приватизацию занимаемого жилого помещения тем, что гражданин уже имеет в собственности дом или его часть.
Необходимо помнить, что в договор передачи обязательно включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования приватизируемым помещением, в том числе в случае, когда они проживают отдельно, но сохраняют право пользования приватизируемым помещением. Т.о., участие несовершеннолетних детей в приватизации помещения, в котором они зарегистрированы, является обязательным.

Не подлежат приватизации:
- жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 01 марта 2005г.,
- жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии,
- жилые помещения в общежитиях,
- жилые помещения в домах в закрытых военных городках,
- служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным,
- жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения в сельской местности, за исключением жилых помещений, расположенных вне территории соответствующих учреждений.
 

Приватизация носит:

1. Добровольный характер. Приватизация квартиры осуществляется с согласия всех зарегистрированных в ней лиц старше 14 лет. Никто не обязан приватизировать жилое помещение, в котором он проживает, факт неприватизации не может быть основанием для изменения условий проживания граждан, изменения размера платежей за квартиру или расторжения договора социального найма. Исключением являются помещения, в которых после смерти родителей, а также иных случаев утраты попечения родителей (например, лишение их родительских прав) остались проживать только несовершеннолетние: органы опеки и попечительства или другие лица, которые являются их законными представителями, обязаны в течение трех месяцев приватизировать такое жилое помещение.

2. Однократный характер. Реализовать свое право на приватизацию можно только 1 раз. Последующая деприватизация, т.е. передача приватизированного жилья обратно в собственность государства или муниципалитета не порождает права на последующую приватизацию того же или другого помещения. Исключение из принципа однократности предусмотрено п.2 ст. 11 Закона РФ от 4 июля 1991г.№ 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее — Закон РФ «О приватизации»): несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия. 

3. Безвозмездный характер.  Однако безвозмездный характер приватизации не обозначает, что этот процесс вовсе не потребует от вас материальных затрат. Вы освобождаетесь от оплаты рыночной стоимости квартиры, но оплата всех «сопутствующих» расходов, связанных с оформлением документов,  возложена на лиц, приобретающих жилое помещение. Исключение составляют случаи передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние: оформление производится за счет государственных или муниципальных органов.    

Последствия приватизации

Приватизация — передача жилого помещения в собственность.Соответственно, с момента возникновения права собственности у собственника возникает комплекс прав и обязанностей: 
- право владения, пользования, распоряжения имуществом,
- обязанности по содержанию имущества и риск его случайной гибели или порчи.

При этом все ранее существовавшие права (кроме права на улучшение жилищных условий за счет бесплатного предоставления другого жилья государством) сохраняются, но к ним добавляется дополнительный комплекс прав и обязанностей. Приватизированная квартира может быть предметом купли-продажи, мены, дарения, ее можно передать по наследству и т.д. Помещением, используемым на основании договора социального найма, нельзя распорядиться на случай смерти, право пользования им нельзя передать другому лицу, хотя вселить на эту жилплощадь с согласия других зарегистрированных лиц можно.  
Риск уничтожения или повреждения жилого помещения также лежит на собственнике, поэтому при разрушении квартиры в результате, например, пожара никто не предоставит проживающим в нем лицам нового помещения взамен пострадавшего в результате пожара, в то время как при пользовании помещением на основании договора социального найма.
Сравнительная таблица расходов на жилое помещение при пользовании помещением на основании договора социального найма и на праве собственности приведена ниже (ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей и собственников одинаковы). Льготы по оплате коммунальных расходов, а также по оплате за техническое обслуживание домовладения в доле, соответствующей приватизированной квартире в этом домовладении, также сохраняются.

Наименование расходов             Для нанимателей по                      Для собственников

                                                  договору социального найма     

Плата за пользование жилым

помещением (за наем) 

(около 4 руб. за кв. м.)                                 +                                                  -

Налог на имущество физических

 лиц (от 0,1 до 0,5% от суммарной

 инвентаризационной стоимости

имущества)                                                   -                                                  +

Плата за содержание и ремонт жилого помещения:

Плата за услуги и работы

по управлению 

многоквартирным домом                                +                                                +

Содержание и текущий ремонт

 общего имущества в

многоквартирном доме                                   +                                                +

Капитальный ремонт

общего имущества в

многоквартирном доме                                    -                                                 +

Плата за коммунальные услуги                       +                                                 +

Права и обязанности членов семьи нанимателя и собственника.Они несут одинаковые права и обязанности — наравне с собственником, а дееспособные члены семьи также несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. В отношениях между собственником и членами его семьи режим прав и обязанностей, а также ответственности может быть изменен по соглашению между ними. Однако Жилищным кодексом, вступающим в законную силу с 01 марта 2005г., предусмотрены разные последствия для членов семьи собственника и нанимателя на случай прекращения семейных отношений. Бывшие члены семьи гражданина- нанимателя помещения при условии, что он продолжает проживать в этом помещении, сохраняет за собой все права и обязанности, что наниматель и члены его семьи (п. 4 ст. 69 ЖК РФ). В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. Если бывший член семьи собственника по уважительным причинам не может обеспечить себя другим жилым помещением, то по решению суда за ним может быть сохранено право пользования этим жилым помещением на определенный срок. При этом суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

 
Полная процедура приватизации

Процедуру приватизации можно разделить на 2 этапа:
1. Заключение договора передачи между гражданином и органом государственной власти (органом местного самоуправления)
2. Регистрация перехода права собственности на основании договора передачи.
В некоторых субъектах РФ в связи с большим количеством обратившихся граждан, желающих реализовать свое право на приватизацию, создаются специальные организации, которые призваны облегчить процесс приватизации, не допустить очередей и злоупотреблений, мошенничества в процессе приватизации. Например, в гор. Москве это реализуется на основе принципа «одного окна», когда граждане обращаются по всем вопросам в одну организацию, не носясь из одного конца большого города в другой за каждой бумагой (а оформить их в процессе приватизации нужно немало). Однако и такие меры не вполне обеспечивают спокойное прохождение всех юридических процедур. Убедиться в этом можно на примере гор. Москвы
В соответствии с Распоряжением департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 30.07.2004г. № 459 «Об оформлении документов по приватизации жилищного фонда в режиме «одного окна», для удобства граждан организован прием документов на приватизацию в режиме «одного окна», в результате чего граждане единовременно обращаются в  Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы по соответствующему административному округу (в лице ОАО «Мосжилрегистрация») с комплектом документов, а потом приглашаются на подписание договоров социального найма и договоров передачи. В настоящий момент Срок оформления документов- 30 дней (ускоренная процедура, когда документы оформляются в течение 10 дней, временно не действует).
Для этого необходимо представить в филиал Мосжилрегистрации следующий комплект документов: 
- копии паспортов лиц, зарегистрированных в данном помещении (все страницы) — с предъявлением оригиналов;
- копии свидетельств о рождении несовершеннолетних лиц — с обязательным предъявлением оригиналов;
- нотариально удостоверенный отказ лиц, зарегистрированных в помещении, но отказывающихся от участия в приватизации; 
- ордер (получается в ДЭЗ или ЕИРЦ);
- договор социального найма (получается в ДЭЗ или ЕИРЦ); 
- выписка из домовой книги (с информацией о гражданах, зарегистрированных на данной площади с момента получения ордера) (получается в ДЭЗ или ЕИРЦ); 
- финансовый лицевой счет (получается в ДЭЗ или ЕИРЦ); 
- справка о проверке жилищных условий (получается в ДЭЗ или ЕИРЦ); 
- справка о замене паспорта за период с сентября 1991 г. по настоящее время (получается в паспортном столе); 
- поэтажный план и экспликация (получается в БТИ, срок изготовления — 2 недели); 
- в случае перемены места жительства в период с сентября 1991 г. по настоящее время — выписки из домовых книг со всех мест регистрации (для г. Москвы) и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы).

Таким образом, в эту Мосжилрегистрацию граждане должны обращаться уже «подготовленные»: после получения документов в БТИ и ЕИРЦ (РЭУ, ЖЭК и пр.). Если же кто-то хочет, чтобы за него и эти действия выполнила другая организация, он может обратиться в другое отделение Мосжилрегитсрации, в котором ему помогут в оформлении документов БТИ, а все остальные справки можно получить посредством обращения в юридические фирмы, оказывающие соответствующие услуги.
Но и это еще не все. Во-первых, услуги организации, действующей в режиме «одного окна», само собой разумеется не бесплатные» (в Москве общие затраты составят около 4500 рублей), а во-вторых, у этого «одного окна» всегда стоит ну очень большая очередь, так что времени у этого «окна» придется провести немало, и к тому же съездить туда придется как минимум 2 раза: для подачи документов и для их получения. Т.е. очередь придется стоять тоже 2 раза, не считая очереди в БТИ, ЕИРЦ, у нотариуса и т.д.

 
Проблемы, возникающие в процессе приватизации

В случае, если после подачи документов на приватизацию наступила смерть лица, которое желало приобрести жилое помещение в собственность
Законодателем прямо не урегулирован вопрос о судьбе приватизируемого помещения, если заявитель после обращения с заявлением о приватизации умер,  не завершив процесс приватизации. Согласно закону, право собственности на помещение возникает с момента регистрации, однако на момент оформления договора в такой ситуации будет отсутствовать лицо-правообладатель, т.к. с моментом смерти прекращается правоспособность.  Пленум ВС РФ в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разъяснил, что «если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано». Юридически такой подход небезупречен, поскольку собственником приватизируемого помещения становится умершее лицо, т.е. субъект, не обладающий в то период времени правоспособностью. Вариантом было бы перенесение даты возникновения права собственности с даты оформления документов на дату их подачи, однако законодательно установлено иное.

 
Если кто-то из лиц, зарегистрированных в квартире, в период после сентября 1991г. был зарегистрирован по другому адресу, за пределами субъекта РФ

Если гражданин был зарегистрирован по месту жительства за пределами субъекта РФ, в котором он проживает в настоящий момент, в период с сентября 1991г. по декабрь 1997г. — справку в БТИ о неиспользовании своего права на приватизацию, в период с января 1998г. и позднее — в Учреждении юстиции.

Если ордер на квартиру был утерян
В этом случае в ДЕЗ необходимо получить справку о том, что ордер не сохранился и справку из Центрального архива соответствующего субъекта РФ.

* Приватизация помещений, находящихся в аварийном помещении
Нормы жилищного кодекса, вступающего в силу 01 марта 2005г., ущемляют права граждан, проживающих в настоящий момент на основании договора социального найма или аренды в домах, находящихся в аварийном состоянии. Дело в том, что в настоящий момент они не могут реализовать свое право на приватизацию, в соответствии с действующей редакцией ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991г. № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», а при переселении в другое помещение, которое, вероятно, произойдет после 01 марта 2005г., с ними будет заключен новый договор социального найма предоставленного помещения. Следовательно, они по закону будут лишены права на приватизацию в соответствии со ст. 4 указанного Закона в той редакции, которая будет действовать на тот момент.

Деприватизация

     Статья 9.1. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г.) предусматривает, что граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.
На федеральном уровне никаких специальных актов, касающихся деприватизации, принято не было. Однако в ряде субъектов этот вопрос решен на законодательном уровне.

Пример.

Законодательством гор. Москвы предусмотрена возможность граждан, приватизировавших занимаемые ими помещения, передать их в собственность гор. Москвы.  При этом органы государственной власти гор. Москвы обязаны принять эти помещения в собственность и заключить с гражданами договоры социального найма этих помещений в течение 1 месяца со дня подачи документов.
Передача в собственность гор. Москвы помещений возможна при наличии следующих условий:
1. Приватизированное жилое помещение ранее находилось в жилищном фонде гор. Москвы
2. Помещения должны быть для обратившихся граждан единственным местом проживания
3. Помещения должны быть свободными от обязательств (в случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь был вселен кто-то дополнительно, то такое помещение не является свободным от обязательств)
В договоре социального найма должны быть перечислены все члены семьи бывшего собственника, обладавшие самостоятельным правом пользования жилым помещением, переданным в собственность города Москвы, на дату подачи заявления. Граждане, не являющиеся членами семьи бывшего собственника, сохраняют право пользования жилым помещением в соответствии с соглашением между ними, заключенным в момент вселения.
Передача помещений осуществляется путем заключения договора передачи между собственником и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда гор. Москвы. Для его заключения подается заявление, подписанное всеми собственниками. К заявлению должны быть приложены следующие документы:
- оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство) (в случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП);
- документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом.
- выписка из домовой книги (срок действия два месяца).
- копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения.
- поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно.
- ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение.
- квитанция об оплате регистрационного сбора.

Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. При этом право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом.