М.А. Сюткина,

юрист Юридического агентства

«Столичный стандарт»

Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» (далее — Указ № 314), была создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), вопросы ведения которой были определены в Положении о Федеральной регистрационной службе (далее — Положение), утвержденном Указом Президента РФ от 13.10.2004 № 1315.
Росрегистрация  начала свою деятельность с 01.01.2005г., заменив ныне действующие учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Что же изменилось после 1 января 2005 года в порядке и процедуре регистрации прав на недвижимое имущество?
Согласно п. 1 Положения, Росрегистрация является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Росрегистрация подведомственна Минюсту России.
В числе основных задач Росрегистрации названо обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а предоставленные для реализации этой задачи полномочия включают в себя в том числе осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством РФ; координация работы по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществление правового контроля их деятельности; обеспечение соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создания и функционирования системы ведения указанного реестра в электронном виде.

Справка.

До 1 января 2005 года государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, занимались учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом порядок создания и структура органов по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Президентом Российской Федерации (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — ФЗ «О госрегистрации»). То есть, в действительности такие учреждения юстиции (в Москве это Московский комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), в Московской области — Московская областная регистрационная палата), во-первых, созданы далеко не в каждом субъекте РФ, а во-вторых, формируют собственную правоприменительную практику, которая, к сожалению, может исходить из диаметрально противоположного толкования положений законодательства.

Пример.

П.1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), предусматривает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О госрегистрации». Но ст. 131 ГК регулирует только вопросы регистрации прав на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение), но не затрагивает вопросов о сделках, совершаемых с этим имуществом. В результате правоприменители, а именно органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в двух соседних субъектах РФ сделали из этих положений законодательства противоположные выводы: 1) сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации, за исключением случаев, установленных законом, 2) сделки с недвижимым имуществом не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных законом (правильный вариант в силу действия принципа «разрешено все, что не запрещено», поэтому любая сделка является заключенной и действительной постольку, поскольку не установлено иное). Соответственно, на основании этого в Московской областной регистрационной палате договор купли-продажи здания регистрируют, а в Москомрегистрации — нет.

Безусловно, такое положение дел не является нормальным для страны, в которой существует единое правовое пространство и действует принцип законности. До сих пор все эти функции фактически осуществлялись под эгидой Минюста России (например, регистрацией местных, региональных и межрегиональных общественных объединений занимаются региональные отделения Минюста, общероссийских — непосредственно Минюст), только часть из них — органами государственной власти субъектов РФ по согласованию с Минюстом (в частности, функции по регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним). Сейчас все вышеуказанные функции будут реализовываться федеральным органом исполнительной власти и его территориальные органы в соответствующих регистрационных округах.

Система регистрационных органов с 1 января 2005 года

Согласно Указу Президента РФ от 09.03.2004 № 314, в систему федеральных органов исполнительной власти входят федеральные министерства, федеральные службы и федеральные агентства.

Федеральное министерство:
а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации сфере деятельности.
б) в случаях и пределах, установленных законодательством, самостоятельно осуществляет правовое регулирование в установленной сфере деятельности,
в) в установленной сфере деятельности не вправе осуществлять функции по контролю и надзору, а также функции по управлению государственным имуществом, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ;
г) осуществляет координацию и контроль деятельности находящихся в его ведении федеральных служб и федеральных агентств.

Федеральная служба:
а) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в установленной сфере деятельности,
б) в пределах своей компетенции издает индивидуальные правовые акты в соответствии, на основании и во исполнение действующего законодательства,
в) не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента Российской Федерации или постановлениями Правительства Российской Федерации.

Таким образом, Минюст осуществляет нормативно-правовое регулирование процедур регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а подведомственная ему Росрегистрация занимается надзором и контролем в этой области. Таким образом, с одной стороны, строится единая вертикаль власти, а с другой стороны, существует разграничение полномочий.

Чем же это обернется на практике?

Во-первых, будет создана (по всей стране, в каждом субъекте РФ) единая система регистрирующих органов. Это будет обозначать предоставление равных прав и возможностей по их защите каждому гражданину РФ независимо от его места жительства в каком-то субъекте РФ. Но до момента завершения этого процесса наверняка утечет еще много воды ввиду дефицита бюджетного финансирования, наличия массы организационных и прочих трудностей.
Во-вторых, согласно редакции п.2 ст. 9 ФЗ «О госрегистрации», вводимой в действие с 01.01.2005г., органы по государственной регистрации будут действовать на основании общего положения, утверждаемого Минюстом. Сейчас же существует только Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждено постановлением Правительства РФ от 06.03.1998 г. № 288), на его основе Положение об Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы (Приложение 2 к распоряжению Мэра от 08.04.1998 г. N 341-РМ).
В-третьих, это послужит основанием для выработки единой практики правоприменения. Соответствующими полномочиями в сфере правового регулирования теперь наделен федеральный орган — Минюст.
В-четвертых, изменится порядок финансирования системы регистрирующих органов. Согласно действующей в настоящее время редакции ст. 11 ФЗ «О госрегистрации»:
1.  Система государственной регистрации прав создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников.
2. Плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ.
Максимальный размер платежей на территории РФ устанавливается Правительством РФ.
3. Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и предоставление указанной информации, используются исключительно на создание, поддержание и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных прав.
Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством РФ в размере, не превышающем пять процентов взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Редакция ст. 11 ФЗ «О госрегистрации», вводимая в действие с 01.01.2005г., изложена следующим образом:
1. За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством  взимается государственная пошлина.
2. За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата.
Размеры указанной платы, порядок ее взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством РФ.
3. Финансирование органов по государственной регистрации осуществляется за счет средств федерального бюджета».
Таким образом, с 01.01.2005г. органы по регистрации не будут заинтересованы в увеличении количества записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно, применительно к вышеизложенному примеру о регистрации либо об отказе в ней договора купли-продажи здания, у регистрирующих органов не будет мотива для регистрации любого представленного им документа в целях пополнения средств собственного бюджета.

Еще ряд вопросов возникает по поводу того, в отношении каких прав на недвижимое имущество и сделок с ним, распространяется обязательный порядок их государственной регистрации. П. 6 ст. 33 ФЗ «О госрегистрации» и в старой, и в новой редакции говорит о том, что данный ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до его введения в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие. До введения в действие ФЗ «О госрегистрации"   применялся действовавший порядок регистрации. Однако как быть с правами, возникшими в период с введения в действие ФЗ, но до создания регистрирующих органов, и со сделками, возникшими в этот период времени?    На вопрос о том, являлась ли государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация, проводившаяся до вступления в силу ФЗ «О госрегистрации», в обзоре практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О госрегистрации» (Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001г. № 59) был дан отрицательный ответ: нет, не является по смыслу положений ГК РФ. На первый взгляд кажется, что нужно по аналогии сделать вывод о том, что записи о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, совершенные до введения единой централизованной системы госрегистрации, также не должны признаваться в качестве правоустанавливающих. Но в этой ситуации необходимо определить смысл и значение государственной регистрации. П. 2 ст. 2 ФЗ «О госрегистрации» устанавливает, что государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной этим ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Следовательно, все записи, совершенные в ЕГРП, имеют действительную юридическую силу независимо от того, каким органом и когда они были совершены.

Таковы, на наш взгляд, смысл и цель изменений в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым руководствовался законодатель при внесении изменений в нормативную базу в данной сфере общественных отношений. Как это будет происходить в реальной жизни — покажет время.