20.10.08 Семь критериев идеального договора аренды
Аренда нежилого помещения является одним из самых распространенных хозяйственных договоров. Зачастую от его добросовестного исполнения зависит нормальная хозяйственная деятельность компании. Определим основные критерии идеального договора аренды.
В основе успешной жизнедеятельности компании наряду с другими факторами стоят и арендные отношения.
Они регулируются в параграфах 1 «Общие положения об аренде» и 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 Гражданского кодекса. Несмотря на то что нежилое помещение, безусловно, не является ни зданием, ни сооружением, отдельных норм об аренде помещений закон не содержит, поэтому правоприменительная практика сложилась в этом вопросе однозначно. Выделим основные критерии, характерные для договоров аренды.
Критерий 1. Регистрация договора
Первое, на что стоит обратить внимание, — это форма и соблюдение требований о государственной регистрации. Письменная форма является обязательной для данного вида договора, а ее несоблюдение повлечет его недействительность. Если срок аренды превышает календарный год (12 полных месяцев следующих подряд), договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным только с момента исполнения данного требования. О том, что договор прошел регистрацию в уполномоченном органе, говорит отметка Росрегистрации на лицевой и обратной стороне договора. В свидетельстве о государственной регистрации права на арендуемое помещение в графе «Существенные ограничения (обременения) права» должна стоять отметка «аренда».
Критерий 2. Арендодатель обладает должными правами
Поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику или управомоченному собственником лицу, к договору должно прилагаться свидетельство о государственной регистрации права собственности на соответствующее нежилое помещение.
Если от арендодателя выступает другое лицо, также необходима нотариально заверенная доверенность от собственника на это лицо.
Если в качестве арендодателя по договору выступит сторона, не имеющая на это права, арендатор в любой момент может остаться без помещения и в худшем случае без уплаченных денег, при первом же требовании настоящего владельца освободить незаконно занимаемое помещение. Такие случаи нередко встречаются на практике.
комментарий специалиста
Антон
Скворцов, юрист компании «Гарант»:
«Жилое и нежилое помещение относится к недвижимому имуществу в
буквальном толковании абзаца второго статьи 1 Федерального
закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Применительно к жилому помещению существует легальное
определение в пункте 2 статьи 15 Жилищного кодекса. Разумеется,
с точки зрения теории гражданского права вопрос является спорным
и приводит к неустойчивости судебной практики, так как все-таки
помещение — это часть недвижимости (например, здания). Вместе с
тем практика пошла по указанному выше пути (информационное
письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 5)».
Критерий 3. Точность — залог успеха
Объект договора аренды должен быть определен очень четко, с указанием точного адреса, арендуемой площади, месторасположения объекта согласно кадастровому плану здания. В противном случае это может стать основанием для признания договора недействительным.
Критерий 4. Аренда — платная услуга
Арендная плата является обязательным (существенным) условием договора аренды нежилого помещения, поэтому в договоре непременно должны быть четко прописаны условия об ее уплате. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Она может состоять из:
- оговоренных договором платежей в твердой сумме;
- уплаты доли от полученных доходов при использовании имущества;
- предоставления взамен услуг или передачи вещи;
- обязанности улучшить помещение или в любой другой форме, которую стороны сочтут приемлемой.
В любом случае условия об арендной плате должны быть сформулированы таким образом, чтобы можно было точно определить, в какие сроки и в каком размере арендатор обязан совершать соответствующие платежи. Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ гласит, что в течение года должно оставаться неизменным либо условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления.
Так, условие об индексации арендной платы в зависимости от инфляции указанному ограничению не противоречит, так как порядок исчисления арендной платы остается неизменным, хотя и меняется ее размер (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Критерий 5. Документальное оформление передачи объекта аренды
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Соответственно такой документ должен обязательно прилагаться к договору в качестве неотъемлемой части.
комментарий специалиста
Антон
Скворцов, юрист компании «Гарант»:
«В отношении определенности объекта аренды хочется отметить
следующее: необходимо наличие объекта аренды, по которому может
быть однозначно идентифицирован и уточнен правовой статус
имущества еще до заключения договора».
Критерий 6. Уплата коммунальных платежей четко определена
Следует обратить внимание на порядок уплаты коммунальных платежей. Поскольку договоры электроснабжающих и других обслуживающих коммунальных организаций заключены с арендодателем (собственником) и счета выставляются на его имя, у арендатора возникнет обязанность участвовать в подобных расходах в случае, если стороны прямо предусмотрят это соглашением. Идеально, если в договоре найдет отражение порядок распределения коммунальных платежей между сторонами, что позволит избежать вопросов надлежащего исполнения своих обязательств в будущем.
Критерий 7. Ясная и точная формулировка условий аренды
Арендованное имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора, поэтому такое условие может поставить арендатора в очень жесткие рамки, но вместе с тем и четко определить его правомочия. Для сдачи имущества в субаренду, передачи арендных прав в залог или внесения их в качестве взноса в уставный капитал, передачи прав по договору аренды третьим лицам требуется согласие арендодателя. Предпочтительно для арендатора, чтобы необходимые условия были предусмотрены в тексте сделки. При этом более четкая их формулировка даст арендодателю право потребовать расторжения договора и возмещения убытков в случае нарушения арендатором установленных договором условий или использования имущества не по назначению.
Если при заключении договора аренды будут учтены перечисленные критерии, то многие риски и проблемы, связанные с арендными отношениями, можно будет избежать уже на стадии заключения договора. Они также помогут защитить права сторон даже при недобросовестном поведении контрагента.
