17.11.08 Договорное ассорти

Безусловно, работать со смешанными договорами очень удобно: можно не плодить бесчисленное количество контрактов, а предусмотреть условия поставки, подряда или комиссии в одном соглашении. Но сколь удобны смешанные договоры, столь же они и опасны. Поэтому, прежде чем взять такие соглашения за основу сделки, необходимо знать особенности их составления.

Форма и содержание

В том, что иногда предприниматели включают условия нескольких разных договоров в одно соглашение, нет ничего противозаконного. Ведь фирмы вправе вести свою деятельность и на основании контрактов, которые как таковые не предусмотрены законодательством (ст. 421 ГК РФ). Такие договоры называют смешанными или комплексными.

Что греха таить: строить отношения с партнерами по бизнесу на основании смешанных договоров столь же удобно, сколь и рискованно. В случае оформления подобного контракта его составителям следует быть крайне внимательными. Необходимо сразу разобраться, какую форму закон предусматривает для каждой «составляющей» договора. Ведь если сделка касается недвижимости, скорее всего, понадобится государственная регистрация договора.

Представим ситуацию: фирмы договорились о продаже помещения цеха и переукомплектации его оборудования. Другими словами, в подписанном соглашении содержались элементы купли-продажи и поставки. Принимая во внимание уже известную нам единую совокупность обязательств, определите, какая форма необходима для каждого из «участвующих» в договоре правоотношений. В данном случае для соглашений купли-продажи недвижимости (предприятия), законом установлена обязательная государственная регистрация договора. Это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы регистрационного контракта. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия (п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

внимание

В случае, если часть сделки утратила силу, данное обстоятельство не влечет за собой недействительность ее прочих пунктов.

Взаимоисключения

Впрочем, важна не только форма смешанного договора. Крайне внимательно надо относиться и к формулировке его условий. Ведь зачастую положения совмещаемых контрактов могут если не прямо противоречить друг другу, то создавать некоторое несоответсвие.

Например, это может произойти, если одна торговая компания решила предоставить другой «право пользования своим торговым залом». Проанализировов соглашение, предмет которого был сформулирован таким образом, можно увидеть «следы» двух контрактов: аренды и простого товарищества. Поэтому фирма-владелец торгового зала решила предусмотреть свое право на удержание имущества и товара компаньона, а также право на их реализацию во внесудебном порядке. Видимо, в данном случае компания решила руководствоваться тем правилом, что имущество товарищей, внесенное в общее дело, признается общим (ст. 1043 ГК РФ). Но, согласно правилам о договоре аренды, поводом для удержания может считаться оставление имущества во владении арендодателя после истечения договора аренды. А в период действия последнего удержание имущества выглядит как обыкновенный захват вещей арендатора арендодателем, поэтому не может считаться правомерным и порождать права удержания.

Более того, право на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в том случае, если спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Поэтому условия, позволяющие при отсутствии желания собственника удерживать его имущество, передать на хранение третьим лицам и реализовывать его, не могут считаться соответствующими закону (Постановление Тринадцатого апелляционного суда от 19 марта 2008 г. по делу № А21-3483/2007).

Сколько договоров — столько и существенных условий

Сложности, связанные с возможностью включения в договор противоречащих положений, не единственные. Не стоит забывать, что у каждого вида соглашений есть свои сущетсвенные условия, при отсутствии которых контракт (или в данном случае — часть смешанного договора) будет считаться незаключенным со всеми вытекающими отсюда последствиями. Довольно часто ни по одному из элементов дорговора нельзя полностью определить предмет договоренностей, обязательства сторон, цену услуг, а в той части договора, где содержится информация об оказании услуг, также нельзя установить и порядок расчетов между сторонами.

Например, если в соглашении присутствуют элементы договора аренды, то сторонам необходимо согласовать условия о предмете и цене передаваемого объекта. При их отсутствии контракт будет считаться незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются (Постановление Тринадцатого апелляционного суда от 19 марта 2008 г. по делу № А21-3483/2007).

Мы не притворяемся!

Есть еще один «камень преткновения» смешанных договоров — излишне подозрительные чиновники постоянно пытаются разглядеть за таким соглашением притворную сделку. Если последняя совершается лишь для того, чтобы прикрыть другую сделку, она считается ничтожной (ст. 170 ГК РФ).

Но при каком бы мнении ни остались чиновники, недействительность части сделки не распространяется на остальные ее пункты, в случае, если сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ). Кроме того, даже если инспектора или судьи признали часть смешанного договора притворной сделкой, то закон допускает возможность признания действительным того соглашения, которое, по мнению проверяющих, бизнесмены пытались скрыть.

комментарий специалиста

«Следует отметить, — комментрирует адвокат Сергей Воронин, — что иногда арбитражные судьи могут самостоятельно сделать заключение о том, что в смешанном соглашении присутствуют элементы договора аренды, даже если из текста этого не видно».

Для этого арбитры выяснят, кто является одной из сторон контракта — собственник недвижимости или арендатор. В последнем случае судьи изучают первоначальный договор аренды. И если в нем содержится условие о возможности передачи помещения в субаренду, то арбитры могут признать, что в смешанном контракте имеется «примесь» арендных отношений (см., например, постановление Тринадцатого апелляционного суда от 19 марта 2008 г. по делу № А21-3483/2007)».