17.10.07 Налоговые последствия при заключении договора аренды

Любой компании для ведения хозяйственной деятельности требуется офис, производственные или складские помещения, гаражи. Однако не каждая фирма может позволить себе приобрести все эти помещения в собственность. Одним из оптимальных решений в этой ситуации является заключение договора аренды. Рассмотрим, с какими проблемами сталкиваются арендаторы при заключении договора аренды и как их решить.

Несмотря на то, что практически каждая компания хотя бы раз в жизни заключала подобный договор, налоговые проблемы продолжают возникать с завидной регулярностью. Два самых важных вопроса, которые возникают у арендатора в связи с заключением договора: нужно ли ежемесячно составлять акт по аренде и вправе ли он принять к вычету НДС при оплате арендодателю коммунальных услуг?

Налоговое законодательство включает в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, арендные платежи, уплачиваемые налогоплательщиком за арендуемое имущество (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), при условии использования арендованного имущества в предпринимательской деятельности. На практике же применить данную норму не всегда просто.

это важно

Если договор аренды содержит условие об обязательности составления ежемесячного акта, то такой акт является обязательным, и требования налоговиков при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. Если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, составление ежемесячного акта не требуется.

Нужен ли к договору аренды акт?

Минфин России еще в письме от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса, сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется (если иное не предусмотрено договором). Однако на практике до сих пор встречаются случаи, когда налоговые органы при проведении проверки требуют предоставления акта.

Вместе с тем, ни в бухгалтерском, ни в налоговом или гражданском законодательстве нет указания, что арендные платежи должны подтверждаться именно ежемесячными актами.

В вышеуказанном письме Минфин России разъяснил, что для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а именно: заключенный в соответствии с требованиями Гражданского кодекса договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий сделки, не требуется.

Таким образом, мы опять получаем отсылку именно к условиям договора аренды. Если договор аренды содержит условие об обязательности составления ежемесячного акта, то такой акт является обязательным, и требования налоговиков при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны.

В случае, если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, составление ежемесячного акта не требуется.

Коммунальные услуги: опять читаем договор

При заключении договора аренды недвижимого имущества стороны всегда сталкиваются с вопросом об определении порядка оплаты электроэнергии, услуг связи и других коммунальных услуг. Арендодатель эти услуги не оказывает, а лишь является посредником в жизнеобеспечении офиса арендатора необходимыми услугами. От того, каким образом будет отражено решение данного вопроса в договоре аренды, зависит, сможет ли арендатор принять НДС к вычету. Напомним, что Минфин России полагает, что если коммунальные расходы возмещаются арендатором (то есть, не включены в арендную плату), то арендодатель не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры на суммы возмещаемых расходов, так как не является продавцом этих услуг (письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52). Заметим, что без счета-фактуры арендатор не может предъявить к вычету НДС по этим расходам.

Во избежание проблем многие консультанты рекомендуют идти по пути наименьшего сопротивления, то есть включать арендные платежи в состав арендной платы. Однако как выполнить данный совет на практике? Ведь коммунальные платежи меняются из месяца в месяц. В этом случае необходимо в условиях договора указать, что арендная плата складывается из двух частей — постоянной и переменной.

Постоянную часть необходимо указать в самом договоре, а относительно переменной дать ссылку на счет, который будет ежемесячно выставляться арендодателем и одновременно являться неотъемлемой частью договора. Также необходимо конкретизировать, что счета будут выставляться согласно показаниям соответствующих приборов, установленных в офисе. Таким образом, при оплате этих счетов бухгалтер в назначении платежа укажет не «Возмещение коммунальных расходов по электроэнергии, водоснабжению и т. д.», а «Оплата переменной части арендной платы за ... месяц». В этом случае претензий со стороны налогового ведомства не последует.

М. Кабулова, налоговый консультант ООО «ФинСервисКонсалтинг», член Палаты налоговых консультантов России

образец документа

Примерная форма акта оказанных услуг по договору аренды

Акт № 2
о пользовании офисом
за февраль 2007 года
по Договору аренды № 14 от «14» января 2007 г.

Закрытое акционерное общество «Икс», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Игрек», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора Петрова П.П., действующего на основании Устава, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые Стороны, составили настоящий Акт к Договору аренды № 14 от «14» февраля 2007 г. (далее — Договор) о нижеследующем:

1.       Арендатор в соответствии с условиями Договора осуществлял пользование офисом в период с 1 февраля 2007 года по 28 февраля 2007 года.

2.       Стороны подтверждают, что имущество, входящее в состав офиса, находится в исправном техническом состоянии, позволяющем его использование Арендатором в соответствии с его назначением для осуществления Арендатором определенной учредительными документами деятельности.

3.       Арендная плата за пользование офисом за период, указанный в пункте 1 настоящего Акта, составляет 118 000 (сто восемнадцать тысяч) рублей, в том числе НДС 18 процентов — 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей.

4.       Обязательства Арендатора по внесению арендной платы за февраль 2007 года исполнены полностью и в срок, установленный Договором. Арендодатель претензий к Арендатору не имеет.

5.       Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6.       Подписи Сторон.

Источник: Бухгалтерия.Ру - бухучет, налоги, аудит.