16.07.12 Имущественный вычет: чиновники разъясняют

Доход от продажи жилья собственники делят сами

В письме от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@ ФНС России рассмотрела вопрос о правомерности распределения дохода от продажи квартиры без увязки с размером долей граждан в праве собственности на недвижимость.

Налоговики разъяснили, что по смыслу положений ст. 421 и 426 ГК РФ собственники недвижимости по соглашению между собой вольны установить условия договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. То есть граждане вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, в том числе в целях расчета НДФЛ.

В то же время размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, определяется в соответствии с долей в праве собственности на жилье, то есть независимо от согласованного собственниками порядка распределения доходов. Это нужно учитывать, прописывая в договоре купли-продажи квартиры условие, согласно которому, например, гражданин, владеющий значительной долей в праве собственности, получает по сделке символическую сумму. В таком случае размер вычета, пропорциональный его доле в праве собственности на квартиру, может превышать размер полученных доходов. У других сособственников ситуация будет обратной: получив большую часть денежных средств, вычет они получат в размере, соответствующем их доле в праве собственности на недвижимость.

Новое свидетельство на вычет не повлияет

Квартира почти десять лет находилась в общей совместной собственности семьи из четырех человек (бабушка, дедушка, их дочь и внучка). Когда дедушка умер, его доля после выделения долей перешла по наследству к бабушке, которая стала собственником 1/2 квартиры. После смерти бабушки ее доля перешла по наследству к внучке, получившей в собственность 3/4 квартиры. Впоследствии квартира была продана, и на момент продажи прошло менее трех лет со дня получения внучкой свидетельства о праве собственности на 3/4 квартиры. Облагается ли НДФЛ полученный внучкой доход от продажи недвижимости?

Рассмотрев ситуацию, Минфин России в письме от 13.06.2012 № 03-04-05/7-725 разъяснил следующее.

Гражданин при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на имущественные вычеты в суммах, полученных от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в его собственности менее трех лет. Вычеты ограничены лими­том в размере 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Доходы же от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, НДФЛ не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Надо учитывать, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет прекращения у него права собственности на указанное имущество (ст. 235 ГК РФ). При этом необходима госрегистрация таких изменений. То есть гражданин при наследовании или дарении доли должен получить новое свидетельство о праве собственности на квартиру. Но это не означает, что меняется дата, с которой отсчитывается время нахождения имущества в собственности налогоплательщика. Такой датой по-прежнему будет считаться момент первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру (долю в ней).

Поскольку квартира (доля в ней) принадлежала внучке более трех лет, доходы, полученные ею от продажи жилья, не будут облагаться НДФЛ. И не важно, когда перешла к ней по наследству доля бабушки в праве собственности на квартиру.

Переезд вычету не на пользу

Гражданин приватизировал квартиру в 2001 г. Впоследствии дом снесли, а ему предоставили новое муниципальное жилье. Свидетельство о регистрации права собственности на новую квартиру гражданин получит в 2012 г., затем квартира будет продана. По мнению гражданина, доходы от продажи не должны облагаться НДФЛ исходя из п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

У специалистов Минфина России иное мнение. Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (ст. 223 ГК РФ). Поэтому срок владения новой квартирой в целях обложения НДФЛ доходов, полученных от ее продажи, исчисляется с даты госрегистрации права собственности на новую квартиру. И если на момент продажи окажется, что она находится в собственности гражданина менее трех лет, по доходам можно будет получить только вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Полностью от налогообложения такие доходы не освобождаются.

Одновременно чиновники порекомендовали гражданину обратиться в суд, если он считает, что его права в части получения квартиры и оформления ее в собственность нарушены (письмо Минфина России от 13.06.2012 № 03-04-05/7-726).

Льгота предоставляется только раз

Налогоплательщик, ранее уже воспользовавшийся правом на имущественный вычет, в 2011 г. приобрел в единоличную собственность квартиру по ипотеке. Может ли он воспользоваться вычетом по доле несовершеннолетнего ребенка, частично оформив эту квартиру в его собственность? Минфин придуманную гражданином схему для получения вычета счел незаконной.

В письме от 08.06.2012 № 03-04-05/7-709 чиновники отметили, что при определении размера налоговой базы по НДФЛ граждане имеют право на получение имущественного вычета в сумме фактически произведенных расходов на приобретение жилья (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В настоящее время размер вычета ограничен 2 млн руб. (без учета процентов по кредитам). При этом установлено, что повторное предоставление вычета не допускается.

В рассматриваемой ситуации гражданин полностью использовал свое право на получение имущественного вычета по другой, ранее приобретенной квартире. И даже если жилье, купленное по ипотеке, частично оформить в собственность ребенка, вычет все равно будет повторным, что прямо запрещено налоговым законодательством.