14.11.12 Задаток по аренде — доход «упрощенца»?
Сумма задатка, полученного по договору аренды, не является доходом «упрощенца», если такой платеж обеспечительный и направлен, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или на возврат при расторжении договора.
Фирма на УСН,
которая сдает в аренду
помещения, может предусмотреть в
договоре со съемщиком в качестве
выполнения им обязательств
перечисление задатка
(обеспечительного платежа)1.
Ситуация порождает насущные
вопросы. Вправе ли арендодатель
учитывать такие суммы при
расчете «упрощенного» налога, в
какой момент задаток отражают в
книге учета доходов и расходов?
«Упрощенцы» ведут учет доходов
кассовым методом2. То
есть датой получения доходов
признается день поступления
денег на расчетный счет в банке
и (или) в кассу, получения иного
имущества (работ, услуг) и (или)
имущественных прав, а также
погашения задолженности (оплаты)
иным способом. Компания должна
отражать все получаемые доходы в
книге учета доходов и расходов
на дату их поступления. Суммы
предоплаты при кассовом методе
также включают в состав
доходов*.
Вправе ли фирма на УСН рассматривать обеспечительный платеж арендатора не как аванс, то есть не признавать его доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога? У финансового ведомства по данному вопросу есть своя позиция. Сумма полученного задатка не является доходом «упрощенца» только в том случае, если она имеет исключительно обеспечительную функцию3 и направлена, например, на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного, на возврат при расторжении договора и прочее. Чтобы не возникло споров с налоговиками, сумму задатка в договоре аренды лучше указать отдельно от арендной платы. Отметим, что иногда инспекторы все же придираются к задаткам и пытаются включить их в базу расчета «упрощенного» налога, но суды встают на сторону компаний4.
Доходом для фирмы на УСН будет
не полученный обеспечительный
платеж, а сумма возмещения
убытков или ущерба из этого
депозита. Признают такие доходы
на дату проведения удержаний5.
Компании необходимо позаботиться
о документах, подтверждающих,
что произведено удержание на ту
дату, которая указана в книге
учета доходов и расходов. Такими
документами могут быть,
например, направленное
арендатору претензионное письмо,
бухгалтерская справка,
соглашение о расторжении
договора.
ОАО «Актив» (арендодатель на УСН) заключило с ОАО «Пассив» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком на 6 месяцев с 1 сентября. Согласно условиям договора обеспечительный платеж составляет 35 000 руб., ежемесячная арендная плата — 25 000 руб. При этом сумма обеспечительного платежа должна быть перечислена арендатором не позднее 5 сентября. Арендодатель вправе в течение срока действия договора использовать обеспечительный платеж на удержания в возмещение ущерба, задолженности, отступного или возвратить арендатору по окончании срока действия договора.
1 сентября на расчетный счет
ОАО «Актив» поступила сумма
арендной платы за сентябрь,
а 3 сентября — сумма
обеспечительного платежа. 30
октября ОАО «Пассив»
направило соглашение о
расторжении договора аренды
от 29 октября № 2. ОАО
«Актив», в свою очередь,
полностью удержало
полученный им
обеспечительный платеж в
качестве отступного за
досрочное расторжение
договора арендатором.
В книге учета доходов и
расходов арендодатель
отразит суммы следующим
образом (см. с. 80).
Сумму задатка в книге учета доходов и расходов на момент поступления на расчетный счет (3 сентября) не отражают.
Если обеспечительный платеж направлен на своевременную компенсацию арендной платы, в случае ее просрочки задаток необходимо зачесть в счет арендной платы и включить в состав доходов. Поступившая позже арендная плата станет авансовым арендным платежом за следующие периоды, если не будет заключено какое-либо дополнительное соглашение к договору.
Доходом «упрощенца» будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита
Возможна ситуация, когда в договоре аренды предусмотрено условие о том, что задаток направляется на зачет арендной платы (например, за последний месяц аренды). Обеспечительный платеж в таком случае признают доходом «упрощенца» в момент поступления денег на расчетный счет. Это связано с тем, что задаток в данной ситуации не имеет обеспечительной функции и его можно рассматривать как предоплату по договору аренды.
Задаток не признают доходом
Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли «упрощенец» обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).
Сноски:
1 подп. 4 п. 1 ст.
346.25 НК РФ
1 п. 1 ст. 329 ГК РФ
2 п. 1 ст. 346.17 НК
РФ
3 письма Минфина
России от 10.02.2011 №
03-11-06/2/19, от 06.10.2008 №
03-1-04/2/153, от 29.05.2007 №
03-11-04/2/145
4 пост. ФАС ВСО от
19.11.2010 по делу №
А33-5986/2007
5 письмо Минфина
России от 12.05.2012 №
03-11-06/2/68
Источник: Журнал "Актуальная бухгалтерия"