ПУБЛИКАЦИЯ

13.06.06 Договор аренды под микроскопом

Вячеслав Леонтьев

Несмотря на то что на практике договоры об аренде — обычное дело, типичные ошибки при их заключении случаются довольно часто. Судебные дела по претензиям арендодателя к арендатору и наоборот далеко не редкость. Эта статья поможет вам максимально снизить риск по таким соглашениям.

Подробная инструкция для бухгалтера

Практически любой компании или предпринимателю для своей деятельности необходимо помещение. Естественно, не каждый может себе позволить приобрести офис или производственные площади в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Кроме того, покупка потребует больших затрат, а снять помещение — более выгодно с точки зрения развития бизнеса.

Остановимся подробнее на тех моментах, на которые следует обратить особое внимание, составляя текст соглашения. Важно установить порядок приема и передачи помещения от арендодателя арендатору. Назначьте сроки и предусмотрите санкции за задержку. На практике факт перехода имущества обычно оформляют отдельным актом, который является приложением к договору. Его подписывают уполномоченные представители сторон. В этом документе отражают, в каком виде находится имущество, его основные характеристики. Закрепив такие сведения, вы будете застрахованы от возможных претензий арендодателя к неудовлетворительному состоянию офиса или здания.

Часто передающая сторона указывает в договоре обязанность арендатора производить текущий и (или) капитальный ремонт. В данном случае необходимо прописать его сроки и понятия. То есть точно определить, что будет считаться текущим ремонтом, а что капитальным. Также лучше сразу установить предельную стоимость этих работ.

Нередко помимо арендной платы собственник обязывает съемщика уплачивать коммунальные платежи. Для того чтобы в процессе не возникало проблем с взаиморасчетами и их трактовкой, нужно уточнить некоторые моменты. Во-первых, предусмотреть разделение суммы на фиксированную часть и переменную, зависящую от размера «коммуналки». То есть отдельно указать аренду и отдельно все остальные платежи. Во-вторых, определить порядок расчета коммунальных услуг, снятия показаний со счетчиков, калькуляции из общего расхода потребленной электроэнергии, услуг и т. д.

И наконец, важно четко указать, с какого момента обязательство арендатора по уплате арендной платы можно считать исполненным (например, со дня списания денежных средств с расчетного счета арендатора или с момента их зачисления на счет арендодателя).

Для того чтобы проверить полномочия лица, подписывающего договор от имени фирмы-арендодателя, попросите представить устав, решение о назначении руководителя, приказ о вступлении его в должность. В практике известны случаи, когда учредители компании назначали нового директора, а в государственный реестр эти данные не вносили. При таких обстоятельствах договор будет подписан неуполномоченным лицом. Это приведет к его недействительности и, как следствие, признанию расходов по нему необоснованными.

Уточнить личные данные можно, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Ее может получить любой гражданин в налоговой инспекции, заплатив 200 рублей государственной пошлины. Выдача документа в ускоренном режиме будет стоить 400 рублей.

Метраж — дело тонкое

Нелишне будет проверить права арендодателя на то помещение, которое вы собираетесь арендовать. Сплошь и рядом недобросовестные собственники или субарендаторы сдают вместе со своей частью помещения еще пару сотен метров, им не принадлежащих. Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда вам предъявит претензии другой владелец, можно запросить у вашего предполагаемого партнера свидетельство о праве собственности на офис или здание. Из этого документа вы узнаете о том, какая площадь ему принадлежит, а также основание и дату возникновения прав на нее.

В поход за знаниями

Не думайте, что на этом стоит успокоиться и поставить свой автограф на договоре аренды. Если у собственника есть свидетельство, это еще не подтверждает его право распоряжаться имуществом. Ведь впоследствии помещение могло быть продано, заложено или вообще арестовано. То есть раньше арендодатель был полноправным владельцем, а теперь в силу опре-деленных обстоятельств абсолютного права распоряжаться имуществом не имеет. Ну а чтобы вы об этом не узнали, просто не показывает вам более поздние документы.

Можно обойтись и без помощи собственника. А именно получить актуальную информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого нужно заказать справку. Данные для нее вы почерпнете именно из свидетельства о праве собственности.

Из выписки вы узнаете почти все об объекте недвижимости (описание, зарегистрированные права на него, а также их ограничения, сведения о существующих на момент выдачи документа требованиях, заявленных в судебном порядке). Срок изготовления должен составлять пять дней (п. 2 ст. 7 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), но на практике можно столкнуться с некоторыми задержками. Получить документ можно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.

Также такие сведения предоставляет ОАО «Мосжилрегистрация», созданное правительством Москвы и работающее на коммерческой основе. Единственное неудобство — за выписку возьмут деньги. Для того чтобы ее получить, нужно только написать заявление и предъявить паспорт. Если бухгалтер решит действовать от имени юридического лица, то нужно показать документы о регистрации фирмы и подтвердить полномочия ее представителя доверенностью.

Все необходимые данные вам выдадут в течение семи дней. Стоить это будет для физического лица 541 рубль, для компании — 741 рубль. Разница незначительная, но тем не менее для того, чтобы у бухгалтера не было лишних проблем с предоставлением документов, советуем заказывать документы не от имени фирмы, а от своего имени. Сэкономите и время, и деньги.

Выясняем, кто главный

Обратите внимание, что тем или иным организационно-правовым формам присущи оп-ределенные особенности, которые влияют на заключение договора аренды. Если арендодателем выступает акционерное общество, возможны подводные камни в виде одобрения договора акционерами. То есть совет акционеров должен давать согласие на любые крупные сделки. Для обществ с ограниченной ответственностью тоже предусмотрен такой механизм. Только согласие дают участники общества.

Неодобренный договор признают не соответствующим закону и ничтожным с момента заключения. Это повлечет негативные для арендатора последствия, а именно немедленное выселение по решению суда и возвращение уплаченных ранее авансовых платежей (только по решению судей). В этой ситуации и налоговики не признают расходы по арендной плате за помещение обоснованными.

В случае если недвижимость сдают в субаренду, арендодатель обязан получить на это разрешение от собственника. Также в договоре между вашим арендодателем и владельцем имущества должно быть предусмотрено такое право (субаренда).

ПРИМИТЕ МЕРЫ, ЧТОБЫ ВАС НЕ ВЫСЕЛИЛИ

·     Иногда арендодатель включает в текст соглашения пункт о досрочном расторжении в случае необходимости реконструкции здания. Увидите такое положение — задумайтесь. На практике под этим предлогом собственник может расторгнуть договор, ставший «неудобным». Для того чтобы этого не произошло, попросите прописать, какие именно документы могут свидетельствовать о том, что реконструкция необходима и будет проведена в ближайшее время. Их перечень должен однозначно доказывать, что дальше эксплуатировать арендуемое помещение невозможно именно по техническим причинам.

·     Из-за желания побыстрее выселить надоевшего арендатора арендодатель может включить в договор пункт о своем праве увеличивать плату в одностороннем порядке. Такое условие заведомо невыгодно. Если вы согласитесь, то собственник сможет установить цену, превышающую рыночную, зная заранее, что арендатор ее не потянет. В результате вы вынуждены будете отказаться от занимаемого помещения. Чтобы этого не случилось, необходимо указать, в каком порядке и как часто владелец недвижимости вправе увеличивать стоимость аренды.

·     Со своей стороны съемщик может установить в договоре дополнительные права, которые, безусловно, расширят границы использования имущества. Например, предусмотреть сдачу недвижимости в субаренду без ведома собственника, перепланировку или переоборудование помещения также без согласия арендодателя.