По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды офиса на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ)..
Разговор начала «Ирина»:
«Ирина»
«Хочу поделиться своим горьким опытом, верней, опытом нашей фирмы. Заключили договор аренды с владельцем офиса, который представил нам свидетельство о праве собственности. Мы туда успешно переехали. Через два месяца при проведении выездной налоговой проверки выясняется, что данное офисное здание было арестовано и собственник не имел права пользоваться и распоряжаться этим имуществом. Налоговики сняли все расходы по аренде офиса, оштрафовали и начислили пени, так как данная сделка является недействительной. Теперь будем судиться с этими собственниками и с налоговыми органами, ведь мы же не были поставлены в известность, что офис под арестом».
Поддержала форумчанку «Алина»:
«Алина»
«В наше время столько аферистов, которые могут хоть по пять раз сдавать одно и то же имущество разным компаниям. И государственные органы не всегда могут уследить за арестованным и заложенным имуществом, так и происходят махинации. Представленное свидетельство о праве собственности, как видите, не всегда спасает, так как в нем не отражаются многие данные или оно вообще может быть поддельным. На будущее мой вам совет: при любых операциях с офисами — аренда, лизинг, покупка — заручитесь выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Там содержатся данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ. Для получения выписки из ЕГРП необходимо заполнить заявление о предоставлении информации и оплатить государственную пошлину, которая, кстати, стоит копейки».
Дополнил ответ «Алины» «Александр»:
«Александр»
«Если вам выписку из ЕГРП дает сам арендодатель, то посмотрите на ее дату. Ведь чем свежее выписка, тем актуальнее содержащаяся в ней информация».
Имейте в виду, что запрос можно представить лично, через почту и по электронной почте. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом соответствующего запроса, причем это максимальный срок (ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).
Если предоставление сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или отсутствуют, орган, выдает обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об их отсутствии.
Отметим, что правообладатель, обратившись в ЕГРП с запросом, может узнать о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.
«Константин»
«А мы всегда, чтобы не нарваться на “однодневки”, проверяем полномочия представителя, подписывающего договор аренды со стороны собственника. Если подписывает сам руководитель компании, то просим представить копии устава и протокола о назначении на должность. Если представитель на основании доверенности, то штудируем ее, чтобы его права на подписание договора четко были зафиксированы. Паспорт мы не требуем только потому, что у нас охрана всегда фиксирует данные паспорта».
«Алина»
«По поводу собственности хочу уточнить, что арендатор офиса вправе учесть расходы на его аренду в целях исчисления налога на прибыль, даже если на собственника объекта недвижимости еще не зарегистрировано право собственности (письма Минфина России от 30 августа 2010 г. № 03-03-05/193, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187). Чиновники разъяснили: главное, чтобы построенный объект на момент сдачи его в аренду приняла государственная приемочная комиссия. Ранее отмечалось, что помещение, которое не зарегистрировано должным образом, ни арендная плата, ни коммунальные платежи не могут уменьшать налогооблагаемую прибыль арендатора (письмо УФНС России по г. Москве от 18 июня 2009 г. № 16-15/061721.3). Так что сейчас арендаторы могут вздохнуть спокойно».
Своей проблемой поделился «Вячеслав»:
«Вячеслав» «А у нас арендодатель с нового года существенно повысил плату за офис. Конечно, все понимаем, инфляция, очередная волна подорожания, но как-то все без меры. Причем у нас сумма фиксированная. Оспаривать ли нам эти новые суммы, или легче найти новый офис? Может, кто сталкивался с такой проблемой».
Первым на помощь пришел «Константин»:
«Константин» «По-хорошему, изменение арендной платы должно быть согласовано с вами. Однако вам стоит повнимательнее изучить свой договор, в котором могут быть предусмотрены условия об индексации размера платы. Например, в связи с инфляцией, увеличением ставок земельного налога (п. 11 письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66)».
К обсуждению присоединилась «Ольга»:
«Ольга» «Наш уже бывший арендодатель требовал оплатить по повышенным тарифам “задним числом”. То есть сообщил он нам в январе о том, что за этот январь мы должны уже платить больше. Конечно, мы не согласились, ведь придание обратной силы нормам, устанавливающим размер арендной платы за использование имущества, недопустимо, так как это нарушает наши права и законные интересы как арендатора своевременно знать о размере вносимой платы (ст. 614 ГК РФ, постановление ФАС Центрального округа от 8 февраля 2010 г. № А68-2606/09-84/13)».
Размер платы за аренду может быть установлен как в фиксированной сумме (которую можно изменять не чаще одного раза в год), так и в виде формулы или алгоритма ее расчета. В последнем случае арендодатель имеет возможность индексировать ваши платежи. Повышения арендной платы он может добиться и другим способом — установив ее в условных единицах. Тогда плата будет зависеть от курса иностранной валюты.
Сам размер арендодатель вправе повысить в том порядке, который предусмотрен в договоре, и никак иначе. Изменить порядок и условия платежей можно, лишь оформив дополнительное соглашение (например, перейти от фиксированной суммы к расчетной). Если же дополнительное соглашение не будет заключено, арендодатель не вправе односторонне изменить порядок расчета платежей.
«Татьяна»
«Коллеги, подскажите, пожалуйста. Мы в марте 2010 года проводили ремонт арендованного офисного здания, обязанность проводить ремонт за счет нашей компании предусмотрена договором аренды, и в наличии есть все документы, подтверждающие проведение таких работ, однако, проводя проверку, инспекторы сняли расходы. Дело в том, что спустя полгода после проведения ремонта договор аренды был расторгнут, поэтому чиновники пришли к выводу, что затраты на ремонт неправомерно включены в состав расходов при налогообложении прибыли, поскольку мы не могли воспользоваться результатами проведенных работ, то есть понесенные затраты не связаны с деятельностью, направленной на получение дохода. Можно ли поспорить с мнением чиновников, уж очень не хочется отдавать им эти суммы?»
«Константин» «Мне кажется, что в вашей ситуации чиновники сгустили краски. От даты окончания срока действия договора аренды порядок признания расходов на ремонт не зависит. В Налоговом кодексе такое условие не предусмотрено. Тот факт, что срок действия договора закончился и он не пролонгируется, не свидетельствует о том, что понесенные затраты не связаны с деятельностью компании. Кстати, суды придерживаются такого же мнения: если понесенные организацией ремонтные расходы прописаны в договоре и связаны с деятельностью, направленной на получение дохода, то такие расходы отвечают критериям экономической обоснованности и правомерно учтены налогоплательщиком в целях налогообложения прибыли, а включение в налоговые вычеты НДС, уплаченного контрагентам в составе стоимости этих работ, не противоречит нормам статей 171 и 172 Налогового кодекса (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 января 2010 г. по делу № А56-36663/2008)».
«Татьяна» «“Константин”, спасибо за разъяснения».
Обратим ваше внимание: истечение срока аренды или фактический отказ нанимателя от использования помещения не свидетельствуют о прекращении договора аренды. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 ГК РФ). Моментом окончания использования офиса арендатором будет дата, указанная в акте приема-передачи, после которой платежи вносить уже не надо.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Если акт отсутствует, арендодатель может утверждать, что имущество ему не вернули, и потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). В этом случае придется свое мнение отстаивать в суде. В подтверждение своих слов можно указать, что после прекращения договора аренды все имущество было вывезено, был заключен договор аренды офиса с другим собственником, а бывшему арендодателю было отправлено уведомление о расторжении договора и т. д. Можно ходатайствовать в суде о проведении обследования помещения на предмет использования его в спорный период (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 декабря 2009 г. № А26-1241/2009).
Материал подготовила С. Шестакова
