22.08.05 Стены для делового успеха

Автор: Александр Руденко

Покупка жилья – лишь первый шаг в освоении зарубежного пространства. Нередко вслед за этим следует приобретение магазина, отеля или ресторана. По опросу риэлторов, на долю коммерческих объектов уже сегодня приходится около 40% сделок с недвижимостью, которые совершают за рубежом россияне

Через бизнес – к гражданству

– Купив дом или квартиру, например в Испании, россияне приезжают туда на отдых и первые несколько лет присматриваются к тамошней жизни, – описывает механизм принятия решения об открытии зарубежного бизнеса директор компании «Иридий+» Александра Зайцева. – Случается, что в конце концов появляется намерение перебраться в другую страну насовсем.

Другие рассматривают покупку коммерческой недвижимости вдали от родины как способ получения гражданства другой страны. Без предварительной регистрации своей фирмы в большинстве случаев это невозможно. При этом важно выполнить несколько условий.

– Инвестиции, направляемые в зарубежный бизнес, не должны происходить из офшорных зон, – говорит президент компании AngleyLand realty Галина Клецкина. – Таковы требования в Евросоюзе. Учредителями зарубежных фирм могут быть как резиденты, так и нерезиденты, физические лица и юридические. Но многие виды деятельности подвержены лицензированию или требуют выполнения специальных условий, например, банковских гарантий.

Однако не все так гладко, как может показаться. В каждой стране ЕС свои требования к минимальной сумме инвестиций, вкладываемых в дело, и минимальному размеру предполагаемой прибыли. Например, в последнее время осложнилось получение гражданства «через бизнес» в Италии. Практически невозможно сделать это в Швейцарии. Собирается реформировать свое законодательство после вступления в Евросоюз и Кипр. Уже сегодня это государство повысило налог на прибыль. И офшорный остров начал терять свою привлекательность.

Не берите «кота в мешке»!

Приобретение бизнес-объекта – шаг крайне ответственный. Не получится ли так, что ты вкладываешь деньги в «черную дыру»?

Риск попасть впросак на Западе гораздо ниже, чем в России. Там давно сложилась система строгой проверки объектов, выставляемых на продажу. И к тому же в Европе не принято, чтобы будущий владелец бизнес-недвижимости сам бегал по инстанциям, оформляя бумаги. За него все делают юристы за определенный процент от суммы покупки.

Зарубежные риэлторские агентства, выступающие посредниками при сделке, серьезно «просвечивают» продаваемый бизнес. Нотариусы внимательно изучают все документы, выясняя, есть ли за фирмой долги, все ли налоги уплачены на момент покупки. И даже если покупается только здание под магазин или кафе (без бизнеса), его состояние также проверяется.

– Клиентам с серьезными намерениями риэлторы покажут всю подноготную бизнеса, – говорит Александра Зайцева. – Они организуют ваш приезд в страну, дотошно ознакомят с объектом до самой последней кладовой, выложат перед вами все учредительные и бухгалтерские документы, помогут с переводом на русский язык. Более того: риэлторы, как юридические лица, отвечающие за сделку, обязательно выясняют, почему объект выставлен на продажу, определяют его реальную стоимость и возможную доходность.

Справедливости ради следует отметить, что личность покупателя также интересует риэлторов.

– Наши зарубежные партнеры обязательно проверяют его финансовую состоятельность, – отмечает Галина Клецкина. – Частное лицо должно предъявить риэлтору выписку со счета в банке. А если покупателем выступает юридическое лицо, анализируются его уставные документы и финансовая отчетность.

Что? Где? Почем?

Наибольшей популярностью у россиян пользуются объекты, позволяющие развернуть бизнес в сфере торговли, услуг, развлечений и общепита.

– В теплых странах россияне покупают в основном отели и рестораны, – говорит Галина Клецкина. – В Испании хорошим спросом в курортных зонах пользуются как средние гостиницы класса «три звезды» стоимостью $4-5 млн., так и большие пятизвездочные отели ценой до $60 млн. Востребованы также курортные рестораны. В этой стране коммерческая недвижимость ежегодно прирастает в цене на 10-15%.

В перечне испанских предложений встречаются и объекты промышленного назначения. Например, новую швейную фабрику «под ключ», расположенную в 50 км от Барселоны, можно купить за $1,5 млн. Но ликвидность подобных сделок в сравнении со сферой услуг значительно ниже. Поэтому владельцы предлагают заинтересованным людям несколько вариантов покупки фабрики: всю и сразу, отдельно – или помещение без оборудования, или одно оборудование.

В Париже можно хорошо заработать в гостиничном бизнесе. При этом не обязательно владеть настоящей гостиницей – можно заняться сдачей в аренду квартир.

– Снять квартиру во французской столице сегодня – очень большая проблема, – говорит Галина Клецкина. – Расценки на аренду, например, элитного жилья – от $1 тыс. в месяц. В среднем за семь лет можно вернуть все деньги, потраченные на покупку хорошей парижской квартиры.

Однако выгоднее всего сдавать жилье в аренду на Лазурном берегу Франции. Здесь квартира в летний сезон может приносить $20 тыс. дохода в месяц, а вилла – $30 тыс.

Очень похожа на приморские страны Германия.

– Для ведения бизнеса в этой стране россияне главным образом скупают небольшие отели в курортных зонах, – говорит менеджер по работе с зарубежной недвижимостью Центра коммерческой недвижимости Алла Станкеева. – Стоимость таких объектов может колебаться в пределах $1-5 млн. Следующими по востребованности являются объекты общепита и торговли. Встречаются и необычные предложения. Например, в городе Вегберг за $5,3 млн. можно купить знаменитый конезавод Святого Людовика.

По-прежнему перспективно работать на Кипре – даже несмотря на ужесточение миграционных порядков в этой стране. Теперь иностранцы могут сколько угодно расширять и приумножать здесь свой бизнес (раньше кипрские власти искусственно квотировали владение объектами коммерческой недвижимости). Магазин на острове реально приобрести в пределах $30-40 тыс., бар или ресторан – за сумму от $150 тыс.

Полноценным объектом коммерческой недвижимости является в Евросоюзе земля. Особенно высоко ценятся свободные участки в сильно застроенных приморских курортных зонах: здесь она может стоить $300-500 за кв. м и выше. При этом прирост цены составляет до 30% в год.

В Испании выгоднее строить

В Испании практикуется альтернативный вариант ведения бизнеса, именуемый «траспасо». Суть его в том, что чужой бизнес не выкупается, а берется у владельца в аренду со всей инфраструктурой на 10-20 лет.

– Это, конечно, не столь выгодно, как быть полновластным хозяином фирмы: часть прибыли отдается владельцу, – отмечает Александра Зайцева. – Но траспасо снижает риски, связанные с началом дела в чужой стране.

Арендатор, готовый работать на условиях траспасо, выплачивает владельцу бизнеса четверть стоимости его фирмы. В приморских районах по такой схеме реально получить кафе, бар или пиццерию стоимостью $120-180 тыс. с ежемесячной арендной платой около $1000. В небольшом кафе при умелом ведении бизнеса можно заработать $30 тыс. за год. А ресторан среднего уровня может принести по схеме траспасо $50-150 тыс. годовой прибыли.

Отрицательные стороны траспасо таковы. Даже если дело «не пойдет», аренду платить все равно придется. А при успешном развитии событий владелец фирмы может отказаться продлевать аренду по истечении оговоренного срока.

Аналогичные формы ведения бизнеса практикуются и в других странах.

– Многие иностранцы, желающие заняться бизнесом в Париже, предпочитают не покупать недвижимость, а брать ее в аренду, будь то магазин или небольшая фабрика, – говорит Галина Клецкина. – Такой вариант выгоднее стопроцентного владения, учитывая жесткость и сложность французской налоговой системы.

Еще более выгодным вариантом использования зарубежной бизнес-недвижимости является открытие на его основе франшизного предприятия. Франчайзинг сейчас очень бурно развивается в Евросоюзе.

– В Испании интенсивно вытесняются частные мелкие лавочки, – говорит Галина Клецкина. – На смену им приходят фирмы, входящие в хорошо организованные торговые франчайзинговые сети. Аналогичная ситуация наблюдается и в сфере услуг. Статистика свидетельствует, что в Испании количество франчайзинговых магазинов, закрывшихся в первые два года существования, в шесть раз меньше, чем традиционных.

При желании можно изменить профиль использования коммерческих объектов, приобретаемых за рубежом. Обычно в уставы компаний, которые ими владеют, записывается несколько вариантов возможной деятельности. Подобная юридическая лазейка позволяет безболезненно поменять назначение недвижимости. Правда, в некоторых странах законодательство ставит преграды для такого перепрофилирования. В первую очередь, если речь идет о жилых домах.

– Например, в Испании переводить жилье в категорию бизнес-недвижимости категорически за
прещено, – отмечает Александра Зайцева. – В этой стране выгоднее всего купить участок и построить на нем бизнес-объект по собственному проекту. Удастся сэкономить до 20% средств по сравнению с покупкой.

Источник:  www.mybiz.ru