Меню

Актуально










Публикация

17 Июня 2019Земельный участок под зданием гостиницы: проверка целевого использования земли


Рассмотрим на конкретных случаях, с какими обвинениями может столкнуться организация (ИП) при проверке контроля целевого использования земельного участка, на котором расположено (должно быть построено) здание гостиницы.

Использование земельных участков должно осуществляться по целевому назначению способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ). Правовой режим в отношении земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются согласно классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.

Обратите внимание

Использование земельного участка не по целевому назначению согласно его принадлежности к той или иной категории земель или виду разрешенного использования – административно наказуемое деяние, ответственность за которое наступает по ст. 8.8 КоАП РФ.

Наличие кафе на предоставленном для эксплуатации гостиницы земельном участке

Предположим, обществу на условиях аренды предоставлен земельный участок для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг. Может ли прокуратура при проверке соблюдения обществом земельного законодательства посчитать, что земельный участок используется не по целевому назначению, если помимо гостиницы на нем размещено кафе, имеющее отдельный вход для посещения неограниченным кругом лиц?

В классификаторе среди видов разрешенного использования земельного участка числятся:

– гостиничное обслуживание – код 4.7, предполагающий размещение на земельном участке гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилых помещений для временного проживания в них;

– общественное питание – код 4.6, разрешающий размещение на земельном участке объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).

Поэтому, если помимо гостиницы на земельном участке, предоставленном для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг, размещено кафе, имеющее отдельный вход для посещения неограниченным кругом лиц, прокуратура может посчитать, что в действиях общества содержится состав административного правонарушения (использование земельных участков не по целевому назначению). Однако с таким выводом можно поспорить, в том числе с поддержкой судей.

Так, в деле № А40-152974/18‑121‑1810 арбитры посчитали, что размещение кафе с целью организации питания посетителей гостиницы не исключает использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для эксплуатации зданий с целью оказания гостиничных услуг. Часть здания, в котором размещалась гостиница, была сдана по договору аренды другому лицу для размещения кафе. Это обстоятельство не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует в действиях общества событие административного правонарушения по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Тем более что функциональное назначение здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.

Вывод

Установленный вид разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации существующих зданий с целью оказания гостиничных услуг» не ограничивает право общества предоставлять часть помещений, правообладателем которых он является, в аренду в установленном законом порядке (см. Постановление АС МО от 28.02.2019 № Ф05-941/2019).

Гостиница на земельном участке с лечебным учреждением

Следующая ситуация касается размещения бюджетным лечебным учреждением гостиницы, кафе и парковки автотранспорта на земельном участке, вид разрешенного использования которого – для здравоохранения (код 3.4). Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования. Правомерны ли выводы регистрирующего органа о том, что учреждение в связи с размещением и эксплуатацией гостиницы, кафе и стоянки использует земельный участок не по целевому назначению?

На земельном участке с видом разрешенного использования «Здравоохранение» согласно классификатору размещаются объекты капитального строительства, предназначенные для оказания гражданам медицинской помощи. При этом содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание следующих видов разрешенного использования:

1) амбулаторно-поликлиническое обслуживание (код 3.4.1). В данном случае земельный участок может использоваться для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории);

2) стационарное медицинское обслуживание (код 3.4.2). Назначение:

– размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах (больницы, родильные дома, диспансеры, научно-медицинские учреждения и прочие объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре);

– размещение станций скорой помощи;

– размещение площадок санитарной авиации.

Перечень объектов по коду 3.4.2 является открытым и не ограничивается перечислением всех объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи в стационарах, так как допускает нахождение на участке прочих социальных объектов, обеспечивающих оказание услуги по лечению в стационаре. К «прочим» объектам могут быть отнесены гостиница, кафе и стоянка, так как нахождение на участке этих объектов служит одной цели – обеспечить социальные потребности медицинского персонала и посетителей лечебного учреждения.

Вывод

На земельном участке с разрешенным видом использования «Здраво­охранение», которым пользуется лечебное учреждение, могут располагаться гостиница, кафе и парковка для обеспечения социальных потребностей медицинского персонала и посетителей данного учреждения (см. Постановление АС МО от 21.02.2019 № Ф05-738/2019 по делу № А40-159902/18).

Аренда земельного участка под строительство мини-гостиницы

Если на арендованном земельном участке с целью строительства мини-гостиницы объект построен не будет, договор аренды арендодатель вправе расторгнуть по причине неиспользования земли по целевому назначению. Пример – Постановление АС СКО от 29.03.2019 № Ф08-2163/2019 по делу № А32-34205/2018.

Индивидуальный предприниматель (арендатор) в декабре 2011 года заключил с администрацией муниципального образования (арендодатель) договор аренды земельного участка (категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – под строительство мини-гостиницы) сроком на десять лет (до декабря 2021 года). В 2018 году специалисты администрации произвели осмотр земельного участка и выяснили, что на земельном участке отсутствует объект капитального строительства, работы по строительству мини-гостиницы не ведутся и не начинались (хотя разрешения на строительство на срок с 2014 по 2016 годы были получены). В итоге администрация обратилась в суд с исковым заявлением к ИП о расторжении договора аренды. Исковые требования удовлетворены исходя из следующих норм.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. На основании ГК РФ по требованию арендодателя суд может расторгнуть договор аренды досрочно в том случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619). В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.

Кроме того, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании участка, предназначенного для строительства, в этих целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (п. 2 ст. 46 ЗК РФ). В данный период не включается:

– время, необходимое для освоения участка;

– время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из‑за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В то же время досрочное расторжение заключенного на срок более чем пять лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении указанного договора арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Это специальное правило по отношению к общим основаниям и порядку расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ и ст. 450, 619 ГК РФ. Поэтому арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В рассматриваемой ситуации цель, ради достижения которой ИП предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, арендатор нарушил установленные Земельным кодексом сроки освоения земельного участка, предназначенного для строительства, что является существенным нарушением заключенного договора аренды и свидетельствует о наличии основании для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Доказательств того, что имелись объективные препятствия к началу строительства на участке (в том числе и по причинам, зависящим от арендодателя), ИП не привел.

Судьи отклонили ссылку ИП на осуществление мероприятий по освоению спорного земельного участка, таких как:

заключение договора о выполнении работ по подключению водопроводной и канализационной сети;

получение технических условий на присоединение объекта строительства к сетям водопровода и электрическим сетям;

заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электросетям;

осуществление работ по проектированию и дизайну мини-гостиницы;

заключение договора о выполнении строительных работ по строительству мини-гостиницы;

получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство неоднократно выдавалось и продлевалось, при этом строительство не осуществлено, новое разрешение на строительство не получено. Подготовка документации, предшествующей получению разрешения на строительство, связана с действиями самого арендатора и не свидетельствует о наличии препятствий к освоению участка. Акты выполненных работ, отчеты по изысканиям, проектная документация не представлены. Доказательства подключения к водопроводной и канализационной сети, к электросетям в материалах дела отсутствуют. Также нет доказательств того, каким образом предоставление смежных земельных участков для размещения объектов торговли воспрепятствовало ИП в освоении арендуемого земельного участка.

Вывод

Если по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду для строительства мини-отеля строительство на участке не начато, арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды в судебном порядке (при условии соблюдения претензионного порядка урегулирования спора).

Источник: Журнал "Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение"




Последние публикации

30 Марта 2020

Чеки "полный расчет" при кассовом методе налогового учета

Если в налоговом учете доходы признаются кассовым методом, то при получении 100%-й предоплаты можно с согласия покупателя сразу пробивать чек с признаком способа расчета "полный расчет". Такие разъяснения ранее мы получили от специалиста ФНС. Однако официальных писем об этом нет, что вызывает беспокойство у наших читателей.

Рекомендации по оплате труда на 2020 год

Российская трехсторонняя комиссия по регулированию социально-трудовых отношений утвердила Рекомендации по установлению систем оплаты труда работников государственных и муниципальных учреждений на 2020 год. В статье сделаны акценты на некоторых положениях данного документа, которые необходимо знать автономным учреждениям.

Кто и как должен отчитаться о доходах

Чуть больше месяца осталось до конца декларационной кампании. Сообщить о доходах, полученных в 2019 году, граждане должны до 30 апреля.

24 Марта 2020

Минфин разъяснил нюансы получения вычетов при покупке недвижимости

При покупке квадратных метров гражданам, претендующим на получение имущественного налогового вычета, важно обратить внимание на статус недвижимости: жилая она или нет. Разъяснения Минфина опубликовала Федеральная налоговая служба (ФНС).

Работа без "зарплатного карантина": выплаты в условиях коронавируса

В силу прямых указаний Трудового кодекса трудовые отношения носят возмездный характер. Получение своевременной и в полном объеме заработной платы является одним из ключевых прав работника, а своевременная и в полном размере ее выплата – главной обязанностью работодателя. При этом в случае выполнения работником работы никакие внешние факторы – чрезвычайные обстоятельства, бедствия или угрозы бедствия (пожары, наводнения, голод, землетрясения, эпидемии или эпизоотии) и иные случаи, ставящие под угрозу жизнь или нормальные жизненные условия всего населения или его части, не должны препятствовать реализации этого права и обязанности. Хотя некоторые оговорки по этому поводу в ТК РФ все же имеются.



ТОП статьи

Конфигуратор сервера hp proliant hpe dell с ценами

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?


Налоговые новости

24 Марта 2020

ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года

Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается

ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая

Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ

Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ

18 Марта 2020

Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок

На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!

Скорректированы перечни продуктов, облагаемых НДС по ставке 10%

Минтруд России разъяснил, как в СЗВ-ТД заполнить сведения о присвоении новой профессии

Минтруд России рассказал, когда начнется назначение новой ежемесячной выплаты на детей в возрасте от 3 до 7 лет

16 Марта 2020

Выплаты земским врачам и учителям освободят от НДФЛ

Суд: неоплата командировочных расходов не является основанием для приостановления работы

Уточнен порядок исправления ошибок в бухотчетности

Госдума рассказала, как вернуть деньги за сорвавшуюся из-за коронавируса турпоездку

Для педагогов и медиков вновь предлагают установить повышенный размер минимальной зарплаты

читать все Новости