Меню

Актуально






Бух. программы



Публикация

2 Февраля 2016Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений


А. В. Мандрюков, магистр права, эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

В настоящей статье рассмотрены наиболее интересные судебные решения по спорам, вытекающим из договоров аренды помещений.

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Сдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.

Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).

Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.

Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст. 196 ГК РФ трехлетнего срока исковой давности (Постановление АС ЗСО от 24.12.2014 № Ф04-12411/2014 по делу № А81-1479/2014). Кроме того, сам штраф может быть снижен по заявлению арендатора на основании ст. 333 ГК РФ.

Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.

Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).

Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.

Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.

Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.

По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.

Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты преду­смотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.

Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.

Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:

– арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;

– вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;

– последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.

Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на не­определенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества

Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платы

Взыскание убытков

Взыскание неустойки за несвоевременный возврат

Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст. 15 ГК РФ.

Убытки

Реальный ущерб – расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права; утрата или повреждение его имущества

Упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено

Применительно к упущенной выгоде показателен спор, разрешенный в Постановлении АС СЗО от 03.11.2015 по делу № А56-73426/2014.

Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход. В связи с этим арендодатель обратился в суд с исковым заявлением к прежнему арендатору о взыскании упущенной выгоды в размере разницы сумм арендной платы по первому договору и новому договору аренды.

Арбитры удовлетворили требования арендодателя, исходя из следующего.

В соответствии с п. 11 Постановления № 6/8[1] размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по новому договору аренды не представлены. Довод о продолжении между сторонами арендных отношений опровергается дополнительными соглашениями сторон о расторжении договоров и требованиями арендодателя возвратить арендуемое имущество. Подлежит отклонению также довод арендатора о том, что новый договор аренды реально не исполнялся и оплата по нему не производилась. Отсутствие оплаты не свидетельствует о фиктивности сделки, тем более что арендодатель не выполнил встречное обязательство по передаче арендатору имущества.

Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

* * *

Подведем итоги:

– арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;

– в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;

– в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;

– если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.


[1] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»



Последние публикации

30 Марта 2017

ФНС РФ: утвержден обновленный формат кассового чека

Как известно, любой кассовый аппарат обязан формировать и выдавать потребителю документ — кассовый чек, который выступает в качестве документального подтверждения совершенной сделки купли-продажи, оказания услуг или работ. В связи с началом массовой кампании по переходу на кассовую технику нового образца, так называемые, онлайн-кассы, претерпел изменения и вид выдаваемых кассовых чеков.

Комментарий к Постановлению АС МО от 02.02.2017 по делу № А40-227695/2015

Абзацем 3 пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ предусмотрено, что восстановление «авансового» НДС осуществляется исходя из сумм авансовых платежей, которые в силу договора зачтены в счет оплаты товаров, работ и услуг. Соответственно, по суммам, которые остаются авансами (то есть не зачтены в счет полученной поставки), НДС не восстанавливается. Наличие данной нормы должно было положить конец спорам о размере восстанавливаемого налога, однако этого не произошло. Более того, суды нередко встают на сторону инспекций, признавая доначисления обоснованными. Когда такое возможно и почему?

Ошибочно начисленный имущественный вычет могут взыскать в течение трёх лет

К такому выводу пришёл Конституционный Суд РФ, рассмотрев дело о проверке конституционности положений статей 32, 48, 69, 70 и 101 Налогового кодекса, а также статей 2, 9, 196, 199, 200, 980 и 1102 Гражданского Кодекса РФ.

29 Марта 2017

Переработки в рамках ненормированного рабочего дня могут ограничить

С такой инициативой выступила группа депутатов Госдумы. В частности, предполагается закрепить правило, согласно которому к работникам с ненормированным рабочим днем применяются общие правила относительно начала и окончания работы, времени перерывов для отдыха и питания, а также освобождения от работы в выходные и нерабочие праздничные дни.

Справки 2-НДФЛ в 2017 году: что изменилось?

Все работодатели как ИП с работниками, так и юридические лица обязаны отчитываться перед налоговиками по форме 2-НДФЛ. В 2017 году требования не изменились, но в самой форме есть несколько корректировок, узнаем подробнее.

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Апрель 2017

03 - 06 Апреля Конфиденциальное делопроизводство Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

03 - 07 Апреля Проверки организаций контролирующими и надзорными органами: актуальные вопросы и судебная практика Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

03 - 08 Апреля Медиация. Альтернативная процедура урегулирования споров. Базовый курс Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

04 - 07 Апреля Предупреждение и противодействие коррупции в компании Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

05 - 07 Апреля Арбитражный процесс. Практика ведения судебных споров в свете реформы процессуального законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

10 - 14 Апреля Реабилитация (абилитация) инвалидов и детей-инвалидов: правовые и организационные аспекты Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

10 - 15 Апреля Повышение квалификации юриста: инструменты правового обеспечения деятельности организации Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

10 - 14 Апреля Административно-хозяйственное обеспечение предприятия Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?

Готовимся к уплате страховых взносов по-новому в 2017 году



Налоговые новости

30 Марта 2017

Для взносов суточные в валюте юрлицо пересчитывает в рубли по курсу на дату их начисления работнику

Работодатель не может ограничить сотрудника в получении одновременно нескольких налоговых вычетов при наличии оснований

Предприниматели на УСН возмещение расходов на ЖКХ учитывают в доходах

Как рассчитать налог в отношении помещений в административно-деловых и торговых центрах?

Готовятся поправки в ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»

Налоговый маневр может пройти по формуле «21/20» c введением торгового сбора и увеличением НДФЛ до 15%

29 Марта 2017

Tax free может заработать осенью 2017 года

ИП на ПСН может ремонтировать автомашины как для граждан, так и для организаций

Даны разъяснения как заполнить платежку при перечислении налогов за других лиц

Организация не может зачесть свою налоговую переплату в счет недоимки другого лица

Депутаты рассмотрят законопроект о расширении круга субъектов среднего предпринимательства

28 Марта 2017

ККТ при оказании риелторских услуг

В ПДД внесены изменения, касающиеся молодых водителей

Арендодатель должен уплатить НДФЛ без учета расходов, если у него нет регистрации ИП

Не исключено, что организация-банкрот должна будет удовлетворять требования работников по зарплате вне очереди

читать все Новости