Меню

Актуально









Публикация

3 Ноября 20165 типичных ошибок в договоре аренды


Автор: Ирина Вячеславовна Шишко, консультант по юридическим вопросам

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

  • заключение договора с неуполномоченным лицом,

  • недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,

  • неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,

  • отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,

  • недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

  • Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

  • В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

 Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

  • Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Источник: www.ascon-spb.ru




Последние публикации

19 Октября 2017

Сотрудник-инвалид: гарантии и компенсации

В любой организации может случиться так, что работник после заболевания или травмы принесет работодателю справку об инвалидности, либо на работу может быть принят инвалид. В связи с тем, что инвалиды – это особая категория работников, в данной статье расскажем, какие гарантии и компенсации им положены.

Риск-ориентированный подход и области его применения

Риск-ориентированный подход (далее — РОП) в контрольно-надзорной деятельности набирает все большую популярность. Ярким примером служит программа реформирования работы федеральных министерств и ведомств, распространяющая РОП на все виды надзора. Данный подход предполагает концентрацию ограниченных ресурсов государства в зонах максимального риска для предотвращения вреда охраняемым законом ценностям и одновременно снижение административной нагрузки на добросовестных хозяйствующих субъектов. О том, как возник РОП, какова его сущность, методы, приемы, а также о возможных областях его применения – далее в статье.

Льготу по налогу на имущество организаций можно применить не ко всему движимому имуществу, принятому на учет после 1 января 2013 года

Минфин России разъяснил, что движимым имуществом в целях применения льготы по налогу на имущество организаций признаются объекты технологического оборудования, учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с ПБУ 6/01, которые могут быть использованы по своему функциональному назначению вне объекта недвижимого имущества.

18 Октября 2017

Подготовка к составлению годовой бухгалтерской отчетности

Несмотря на то, что за окном лишь октябрь, мы посчитали необходимым опубликовать статью, посвященную мероприятиям, направленным на подготовку учреждений к составлению форм бухгалтерской отчетности. Показатели бухгалтерского (бюджетного) учета должны содержать достоверные данные финансово-экономической деятельности учреждения, которые отражаются в формах бухгалтерской отчетности. За искажение показателей отчетных бухгалтерских форм законодательством РФ, равно как и за представление заведомо недостоверной бюджетной отчетности или иных сведений, необходимых для составления и рассмотрения проектов бюджетов бюджетной системы РФ, исполнения бюджетов бюджетной системы РФ, предусмотрена административная ответственность (ст. 15.11, 15.15.6 КоАП РФ).

Задолжавшим Пенсионному фонду ИП пообещали скидку за явку с повинной

На Вятке около трех тысяч индивидуальных предпринимателей (ИП), не сдававших налоговые декларации, рискуют выплатить в Пенсионный фонд в принудительном порядке страховые взносы, рассчитанные исходя из восьмикратного минимального размера оплаты труда (МРОТ).

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Октябрь 2017

20 Октября Встреча-семинар с судьей Арбитражного суда. Корпоративное право: актуальные вопросы судебной практики Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

23 - 26 Октября Главный бухгалтер: новое в бухгалтерском учете и налогообложении. Гражданско-правовые аспекты деятельности бухгалтера Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

23 - 27 Октября Договорная работа - правовое регулирование Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

24 - 27 Октября Изменения законодательства в сфере долевого строительства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

25 - 28 Октября Договорные отношения в электроэнергетике Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

25 - 27 Октября Арбитражный процесс. Практика ведения судебных споров в свете реформы процессуального законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

30 Октября - 01 Ноября Организация работы административно-хозяйственной службы предприятия Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

30 Октября - 03 Ноября Корпоративное право: новеллы законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Учетная политика предприятия на 2017 год

Сдача электронной декларации по НДС 2017 онлайн через интернет

Бухгалтерия онлайн позволяет вести тестирование и подготовку отчетности бесплатно

1с электронная отчетность

 



Налоговые новости

19 Октября 2017

Данные о розничных продажах алкоголя необходимо фиксировать в ЕГАИС независимо от применения ККТ

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

Расходы на электронный авиабилет можно учесть, даже если на посадочном талоне нет штампа

Налоговая служба сообщила, на какой именно электронный адрес направляет юрлицам документы

Правительством РФ определено количество праздничных дней отдыха в 2018 году

18 Октября 2017

В рамках договора ссуды может быть предусмотрено возмещение налогов

Готовятся изменения формы декларации по земельному налогу

ФНС доработала проект, уточняющий форму уведомления о контролируемых сделках

Уголовная ответственность за фальсификацию документов учета и отчетности финансовой организации может быть ужесточена

Правительство РФ предлагает ограничить выдачу наличных денежных средств с неперсонифицированных предоплаченных карт

17 Октября 2017

В многоквартирном доме налог на имущество организаций взимается с общей площади нежилого помещения

Не исключено, что бюджетные и автономные учреждения смогут перечислять зарплату даже с заблокированного лицевого счета

Налоговый вычет можно получить при дистанционном обучении

Снят вопрос об освобождении от НДФЛ сумм матпомощи при рождении ребенка

Правительство планирует проиндексировать детские пособия с 1 февраля на 3,2%

читать все Новости