Меню

Актуально









Публикация

3 Ноября 20165 типичных ошибок в договоре аренды


Автор: Ирина Вячеславовна Шишко, консультант по юридическим вопросам

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

  • заключение договора с неуполномоченным лицом,

  • недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,

  • неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,

  • отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,

  • недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

  • Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

  • В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

 Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

  • Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Источник: www.ascon-spb.ru




Последние публикации

07 Декабря 2017

Изменения в Едином плане счетов и в инструкции по его применению

29.10.2017 вступил в силу Приказ Минфина РФ от 27.09.2017 № 148н, согласно которому внесены изменения в Инструкцию № 157н. В частности, в Едином плане счетов скорректированы названия отдельных счетов, некоторые счета исключены, дополнены общие положения порядка ведения бухгалтерского учета, правила формирования первоначальной стоимости нематериальных активов и др. В статье ознакомимся с новшествами, актуальными для автономных учреждений.

До 1 января разделите арендованные основные средства на объекты операционной и финансовой аренды

Минфином России для руководства в работе подготовлены Методические указания по применению переходных положений СГС "Основные средства" в части вопросов отражения в бухгалтерском учете на соответствующих балансовых счетах объектов недвижимого имущества.

Ответственность за подачу заведомо недостоверной бюджетной отчетности

В данной статье рассмотрен вопрос о привлечении к административной ответственности за подачу заведомо недостоверной бюджетной отчетности.

06 Декабря 2017

Малый бизнес увеличил вложения в свое развитие

Деловая активность во всех сегментах МСБ - микро-, малом и среднем бизнесе - растет, показал "Индекс Опоры RSBI" за третий квартал 2017 года. О росте выручки заявили 23 процента опрошенных бизнесменов, 35 процентов ждут роста продаж в четвертом квартале.

Порядок исчисления и уплаты НДС изменится в 2018 и 2019 годах

Президент России Владимир Путин подписал законы, изменяющие порядок исчисления и уплаты НДС с 2018 и 2019 гг.

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Декабрь 2017

11 - 13 Декабря Учет и налогообложение в строительстве Москва, ЦНТИ Прогресс

11 - 15 Декабря Новые требования и порядок установления нормативов допустимых сбросов (НДС) загрязняющих веществ абонентов. Расчет величин НДС для водопользователей Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

11 - 15 Декабря Очистка сточных вод. Законодательство и технологии Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

12 - 15 Декабря Независимая оценка объектов имущественного комплекса предприятия Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

12 - 15 Декабря Казенное учреждение: правовые, финансово-экономические и организационные вопросы деятельности Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

12 - 15 Декабря Финансы и развитие внебюджетной деятельности в медицинских организациях Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

12 - 15 Декабря Защита прав юридических лиц при проверках контролирующими органами (с учетом актуальных изменений) Москва, ЦНТИ Прогресс

12 - 15 Декабря Банкротство: защита прав кредиторов. Новеллы законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Учетная политика предприятия на 2017 год

Сдача электронной декларации по НДС 2017 онлайн через интернет

Бухгалтерия онлайн позволяет вести тестирование и подготовку отчетности бесплатно

1с электронная отчетность

 



Налоговые новости

08 Декабря 2017

При выдаче чека платежным агентом от поставщика чека не требуется

С 2018 года условия налогообложения движимого имущества организаций будут изменены

Трудовая функция, место работы и установление неполного рабочего времени родителям: новые разъяснения Минтруда

ФНС России планирует обновить некоторые формы документов, применяемых при зачете (возврате) сумм излишне уплаченных налогов и других обязательных платежей

Средства материнского капитала предлагается направлять на осуществление ежемесячной выплаты на второго ребенка

В Госдуму внесен законопроект о ежемесячных выплатах на первого и второго ребенка

07 Декабря 2017

Матвиенко призвала ограничить арендную плату для молодых компаний

Росстат уточнил, как считать среднесписочную численность

Работодатель не обязан наказывать сотрудников по требованию прокурора

Определен предварительный перечень участников системы tax free

Готовятся изменения в декларацию по ЕНВД

06 Декабря 2017

Можно ли уволить совместителя в случае перевода на его должность другого работника?

Для списания арендных платежей и получения по ним вычета по НДС акты оказанных услуг не нужны

Нововведения в бухгалтерской отчетности бюджетных и автономных учреждений

Со следующего года банки начнут предоставлять ФНС России информацию о счетах клиентов, не являющихся резидентами РФ

читать все Новости