Меню

Актуально









Публикация

3 Ноября 20165 типичных ошибок в договоре аренды


Автор: Ирина Вячеславовна Шишко, консультант по юридическим вопросам

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

  • заключение договора с неуполномоченным лицом,

  • недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,

  • неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,

  • отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,

  • недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

  • Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

  • В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

 Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

  • Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Источник: www.ascon-spb.ru




Последние публикации

27 Июня 2017

Собственники помещений требуют у УК бухгалтерские документы: законно ли это?

Собственники помещений в МКД запросили у УК оборотно-сальдовые ведомости по счетам бухгалтерского учета, банковские выписки и платежные поручения за год. Баланс за 2016 год раскрыт в соответствии с установленным стандартом. Обязана ли УК предоставить запрашиваемые документы собственникам? Почему данные о доходах и расходах по управлению МКД следует отразить в бухгалтерской отчетности? Могут ли собственники помещений в МКД и органы ГЖН проверять достоверность бухгалтерской отчетности и данных о доходах и расходах по управлению МКД?

ОКВЭД при оказании диспетчерских услуг

Какой код по ОКВЭД нужно выбрать и зафиксировать в ЕГРЮЛ, если организация (индивидуальный предприниматель) планирует заняться деятельностью, связанной с оказанием диспетчерских услуг?

Передача холодильного оборудования в пользование и НДС

Нередко в супермаркетах (гипермаркетах) эксплуатируется холодильное оборудование, выполненное в цветовой гамме известных фирм-производителей. Это своего рода рекламный ход, направленный на продвижение товаров. Как правило, такое оборудование передается розничному продавцу в пользование вместе с поставляемой продукцией. О том, каковы налоговые последствия передачи подобного оборудования, – в данной статье.

26 Июня 2017

Признать долг безнадежным на основании решения суда о завершении реализации имущества должника-банкрота нельзя

Минфин России разъяснил, что признать задолженность безнадежной (нереальной ко взысканию) в целях налогообложения прибыли организаций на основании судебного решения арбитражного суда о завершении реализации имущества гражданина, признанного банкротом, нельзя. Для этого отсутствуют правовые основания (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 23 мая 2017 г. № 03-03-06/2/31460).

Бизнесмен оформил товарный знак на чужую продукцию

Предприниматель из Смоленской области, манипулируя правами на объекты интеллектуальной собственности, сумел завладеть технологией, созданной автором из Челябинской облас­ти, не успевшим запатентовать свой продукт.

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Июль 2017

03 - 07 Июля Внешнеэкономическая деятельность на предприятии. Таможенное и валютное регулирование Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

03 - 07 Июля Проверки организаций контролирующими и надзорными органами: актуальные вопросы и судебная практика Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

03 - 06 Июля Кадастровая деятельность в области земельных отношений и объектов капитального строительства. Землеустройство. Правовые и практические аспекты Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

06 - 08 Июля Организация государственного контроля и надзора в сфере социального обслуживания Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

10 - 13 Июля Юридическое обеспечение медицинской деятельности (нововведения и предстоящие изменения) Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

11 - 14 Июля Претензионная и Исковая работа с учетом изменений ГК, ГПК, АПК и КАС России Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

11 - 14 Июля Изменения законодательства в сфере долевого строительства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

12 - 14 Июля Земельный кодекс : практика применения по состоянию на 2017 год в РФ Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?

Готовимся к уплате страховых взносов по-новому в 2017 году



Налоговые новости

27 Июня 2017

Число ИП в Москве увеличилось на 20,8% за первые пять месяцев текущего года

НДФЛ при возмещении реального ущерба

Налоговый учет выплат районных коэффициентов к зарплате

С 1 июля 2017 года ККТ, не соответствующая новым требованиям, подлежит снятию с регистрационного учета налоговым органом в одностороннем порядке без заявления пользователя

Обновлены формы документов, используемых при проведении налогового мониторинга

26 Июня 2017

Надбавка к налогу на добычу нефти продлевается до конца 2020 года

Льготную ставку НДС для внутренних авиарейсов предлагается сохранить до конца 2020 года

При выдаче трудовых книжек организация должна исчислить НДС

ВС РФ: освобождение от НДФЛ применяется и к выплатам при увольнении по соглашению сторон

Новые КБК для налога на прибыль с процентов по облигациям ожидают регистрации в Минюсте

Правительством РФ предложен проект, предусматривающий индексацию ставок акцизов с 2020 года на большинство подакцизных товаров

Росприроднадзором разработаны формы проверочных листов (списки контрольных вопросов), предполагаемых к введению с 1 октября 2017 года

23 Июня 2017

Штрафа за несвоевременную подачу уточненной декларации можно избежать, если на момент ее подачи по налогу имеется переплата

Предлагается закрепить прием годовой бухгалтерской отчетности компаний только за налоговыми органами

ФСС РФ подготовлены контрольные соотношения расчета по страховым взносам в части расходов на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством

читать все Новости