Меню

Актуально









Публикация

3 Ноября 20165 типичных ошибок в договоре аренды


Автор: Ирина Вячеславовна Шишко, консультант по юридическим вопросам

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

  • заключение договора с неуполномоченным лицом,

  • недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,

  • неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,

  • отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,

  • недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

  • Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

  • В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

 Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

  • Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Источник: www.ascon-spb.ru




Последние публикации

18 Мая 2017

Порядок уплаты НДФЛ организациями, имеющими обособленные подразделения

Абзац 2 п. 7 ст. 226 НК РФ гласит, что российские организации – налоговые агенты (то есть организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил облагаемые НДФЛ доходы), имеющие обособленные подразделения, обязаны перечислять исчисленные и удержанные суммы НДФЛ в бюджет как по месту своего нахождения, так и по месту нахождения каждого своего обособленного подразделения.

Налоговикам нужны веские основания, чтобы начать выездную проверку

Вопросы о причинах назначения выездных налоговых проверок и периодичности их проведения не перестают волновать налогоплательщиков. Как узнать, заинтересуются ли ревизоры деятельностью хозяйствующего субъекта и начнется ли в ближайшее время в отношении него выездная проверка? Как отбираются организации для проведения проверок? Существуют ли критерии такого отбора? В помощь налогоплательщикам контролирующие ведомства регулярно выпускают разъяснения, касающиеся названных вопросов. Опираясь на них, автор статьи раскрывает некоторые тонкости процедуры отбора организаций для проведения в отношении них выездных налоговых проверок.

Выплаты работникам при увольнении по соглашению сторон: учет при УСНО

Организация применяет УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы». В связи с тяжелым финансовым положением планируется сократить ряд сотрудников. Но полноценная процедура сокращения работников сложная, она связана с серьезными выплатами работникам, на которые у организации нет денежных средств. Поэтому планируется провести сокращение в виде увольнения сотрудников по соглашению сторон, выплачивая им выходное пособие в индивидуальном порядке. Вправе ли организация включить выплаченные суммы выходных пособий в расходы при УСНО? Такой вопрос пришел в редакцию от нашего читателя. Ответ – в предложенном материале.

17 Мая 2017

Как инспекторы возмещение НДС одобрили, но исполнять решение не стали

История, которая будет рассказана ниже, построена на материалах дела № А40-89628/2015, дошедшего до Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ (далее – СКЭС ВС РФ). Это яркий пример того, что налоговики не вправе принимать противоречивые решения, а потом выбирать, какое из них исполнять. Впрочем, давайте по порядку.

Камеральная проверка не обязывает налогоплательщика предоставлять налоговому органу данные первичного учета

В рассмотренном примере организация в 2014 году получила налоговый убыток, что было отражено в декларации по налогу на прибыль за 2014 год. По этой декларации ИФНС в 2015 году затребовала пояснения, которые были ей предоставлены. В 2016 году организация получила прибыль, которая в налоговой декларации была уменьшена на убыток 2014 года. В 2017 году после получения декларации за 2016 год налоговый орган выставил организации требование о представлении первичных документов, подтверждающих финансовый результат 2014 года на основании п. 3 ст. 88 Налогового кодекса.

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Май 2017

29 Мая - 02 Июня Изменения Гражданского законодательства РФ (ГК РФ). Практика применения измененных норм Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 01 Июня Недвижимое имущество и сделки с ним с учетом изменений гражданского и земельного законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 - 31 Мая Гособоронзаказ. Нововведения в нормативно-правовое обеспечение, ценообразование, ответственность за недобросовестное выполнение Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 02 Июня Руководитель АХО. Управление административно-хозяйственным подразделением предприятия Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 02 Июня Подземные источники водоснабжения. Проектирование, строительство и эксплуатация артезианских скважин. Новые требования природоохранного законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 02 Июня Корпоративное право: актуальные вопросы правоприменения Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

29 Мая - 01 Июня Договор: как правильно составить и проверить Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

30 Мая - 02 Июня Бухгалтерский учет и отчетность в санаторно-курортных организациях (организациях оздоровительной сферы) Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?

Готовимся к уплате страховых взносов по-новому в 2017 году



Налоговые новости

19 Мая 2017

Некоммерческие образовательные организации не платят налог на прибыль и НДС

Отдельные банковские операции в будущем могут обложить НДС

Налоговики рассказали, как заполнять 6-НДФЛ при возврате налога в связи с вычетом

Минфин пояснил, в каком случае продавцов алкоголя нельзя штрафовать за неприменение ККТ

На сумму прощенного работнику долга по займу организация не должна начислять страховые взносы

Юрлицо не должно начислять взносы на зарплату умершего работника, выплачиваемую члену его семьи

18 Мая 2017

Минфин сообщил, как исчислять налог на прибыль по облигациям, если изменились признаки обращаемости

Минфин напомнил, нужно ли облагать НДФЛ выплаты семье умершего сотрудника

Поправки в порядок ведения кассовых операций

Единовременные выплаты гражданам, имеющим право на социальную помощь, освободят от НДФЛ

Тарифы ЖКХ для квартир без счетчиков могут снизить

Обновлен порядок направления требования об уплате налогов

17 Мая 2017

Интернет-продажа алкоголя начнётся с вина и пива

Поручительство свободно от страховых взносов

Если у организации изменился адрес, то декларация по налогу на имущество подается по новому месту постановки на учет

читать все Новости