25 Сентября 2017Заказчик расплатился с подрядчиком готовыми квартирами

Е. П. Зобова
эксперт журнала «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

В Письме Минфина России от 17.07.2017 № 03‑11‑11/45308 рассматривается достаточно распространенная ситуация, когда заказчик расплатился с подрядчиком готовыми квартирами. Как правило, данные квартиры потом продаются. Как подрядчику-«упрощенцу» учитывать доходы в таком случае?

В комментируемом письме финансисты дали следующий ответ: налогоплательщик, применяющий УСНО, в доходы от реализации товаров (работ, услуг) включает стоимость квартиры, полученной в качестве оплаты выполненных работ (оказанных услуг), а также стоимость реализованной квартиры.

Может показаться, что доход удваивается. Так ли это? Разберемся на конкретном примере (цифры условные).

Пример

Организация, применяющая УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы», заключила договор подряда на выполнение работ (оказание услуг) на сумму 800 000 руб. Заказчик расплатился квартирой. Затем эта квартира была реализована по цене 850 000 руб., оплата прошла денежными средствами.

Как учесть доходы и расходы?

В данном случае можно выделить два этапа:

1. выполнение работ (оказание услуг) по договору подряда и оплата этих работ в натуральной форме (квартирой);

2. реализация квартиры.

Этап 1

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ. Доходы, указанные в ст. 251 НК РФ, не учитываются. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

В соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации. Таким образом, организация должна отра­зить стоимость квартиры в доходах на дату государственной регистрации.

Какую стоимость отражать в доходах при УСНО, если сумма договора на выполнение работ равна 800 000 руб., а квартира затем была продана за 850 000 руб.?

Согласно п. 4 ст. 346.18 НК РФ доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам, определяемым с учетом положений ст. 105.3 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Если предположить, что подрядчик и заказчик не являются взаимозависимыми лицами, то в доходах подрядчик должен учесть 800 000 руб.

Этап 2

Предназначенная для дальнейшей реализации квартира признается товаром (п. 3 ст. 38 НК РФ). Соответственно, доходы от реализации квартиры учитываются на дату их получения, то есть в момент поступления денежных средств от покупателя вне зависимости от даты перехода права собственности к покупателю (даты государственной регистрации). Размер дохода – 850 000 руб.

В комментируемом письме не указано, какой объект налогообложения применяет «упрощенец». Если объект – «доходы», то расходы не учитываются. Если же объект налогообложения – «доходы минус расходы», то стоимость квартиры можно включить в расходы. Дело в том, что на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ стоимость товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитывается в составе расходов по мере реализации. При этом расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.

В рассматриваемом примере в расходах можно учесть стоимость квартиры в размере 800 000 руб. на дату регистрации права собственности покупателя на квартиру (письма Минфина России от 07.04.2014 № 03‑11‑11/15467, от 08.12.2014 № 03‑11‑11/62822). Кроме этого, в составе расходов организация вправе будет учесть и другие расходы, связанные с реализацией квартиры.