Меню

Актуально









Публикация

7 Сентября 2017Строительство объектов недвижимости: закупки, регистрация, учет


Каковы особенности проведения закупок на строительство объектов недвижимости и заключения контрактов по результатам таких закупок? В каком порядке осуществляется регистрация прав на построенные здания и сооружения? Уплачивают ли казенные учреждения госпошлину за регистрацию прав? Как отражаются в бюджетном учете капитальные вложения в строительство объектов недвижимости? В какой момент такие объекты принимаются к учету на баланс? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.

Особенности размещения закупок на строительство недвижимости

При осуществлении закупок казенные учреждения обязаны руководствоваться Федеральным законом от 05.04.2013 № 44‑ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Федеральный закон № 44‑ФЗ).

В соответствии с пп. 1 п. 9 ст. 22 Федерального закона № 44‑ФЗ для определения начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) на строительство объекта капитального строительства применяется проектно-сметный метод. Согласно этому методу НМЦК определяется на основании проектной документации в соответствии с методиками и нормативами (государственными элементными сметными нормами) строительных работ и специальных строительных работ, утвержденными в соответствии с компетенцией федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, или органом исполнительной власти субъекта РФ.

Таким образом, основанием для определения НМЦК на строительство объекта капитального строительства является проектная документация (включающая сметную стоимость работ), разработанная и утвержденная в соответствии с законодательством РФ.

Если возведение объекта капитального строительства планируется осуществлять полностью или частично за счет средств федерального бюджета, то вне зависимости от обязательности проведения государственной экспертизы проектной документации проводится проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объекта капитального строительства в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.05.2009 № 427.

Заказчик при осуществлении закупок на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства устанавливает в документации о закупке требования к участникам закупок о наличии выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам по организации строительства. К участникам закупки на проведение строительных работ могут предъявляться дополнительные требования о наличии опыта исполнения (с учетом правопреемства) одного контракта (договора) на выполнение соответствующих строительных работ за последние три года до даты подачи заявки на участие в закупке.

В силу положений ст. 110.2 Федерального закона № 44‑ФЗ заключение и исполнение контрактов, предметом которых является строительство и реконструкция объектов капитального строительства, осуществляется с учетом следующих особенностей:

1) Правительство РФ вправе установить виды и объем работ по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, которые подрядчик обязан выполнить самостоятельно без привлечения других лиц к исполнению своих обязательств по контракту (п. 2 ст. 110.2 Федерального закона № 44‑ФЗ);

2) результатом выполненной работы по контракту, предмет которого – строительство, реконструкция объекта капитального строительства, является построенный и (или) реконструированный объект капитального строительства, в отношении которого получено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного и (или) реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных п. 7 ст. 54 ГрК РФ (п. 4 ст. 110.2 Федерального закона № 44‑ФЗ);

3) контракт, предметом которого являются строительство и (или) реконструкция объектов капитального строительства, должен содержать условие о поэтапной оплате выполненных подрядчиком работ исходя из объема таких работ и цены контракта (п. 5 ст. 110.2 Федерального закона № 44‑ФЗ);

4) объем выполненных по контракту строительных работ определяется в соответствии с технической документацией и сметой (ст. 743 ГК РФ). При этом оплата выполненных по контракту работ осуществляется в сроки и в размерах, которые установлены графиком оплаты выполненных по контракту работ с учетом графика выполнения строительно-монтажных работ. При этом методика составления указанных графиков утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (п. 6, 7 ст. 110.2 Федерального закона № 44‑ФЗ).

Заключение контрактов, предметом которых является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, осуществляется в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.05.2017 № 563.

Регистрация объектов недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В соответствии со ст. 123.22, 296 ГК РФ за казенными учреждениями имущество закрепляется собственником на праве оперативного управления. Таким образом, недвижимость казенного учреждения подлежит государственной регистрации на общих основаниях.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

С 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в соответствии с новым Федеральным законом от 13.07.2015 № 218‑ФЗ (далее – Федеральный закон № 218‑ФЗ). Ранее правила регистрации недвижимости были регламентированы Федеральным законом от 21.07.1997 № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество. Стоит отметить, что данный реестр является новым. Он включает сведения из кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), которые до 2017 года велись отдельно.

ЕГРН ведется в электронном виде (за исключением реестровых дел). Напомним, что кадастр недвижимости и ЕГРП ранее велись на электронных и бумажных носителях.

Согласно ст. 28 Федерального закона № 218‑ФЗ государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Федерального закона № 218‑ФЗ.

Свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, как документы, удостоверяющие регистрацию прав на недвижимое имущество, не выдаются уже с 15 июля 2016 года (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 № 360‑ФЗ).

Как и ранее, зарегистрировать права на объекты недвижимости по общему правилу невозможно, если они не поставлены на кадастровый учет. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества также осуществляется посредством внесения в ЕГРН сведений о об объектах недвижимости (земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования (п. 7 ст. 1 Федерального закона № 218‑ФЗ).

В случае если в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте недвижимости, его кадастровый учет и регистрация прав на него осуществляются одновременно. Например, при создании (образовании) нового объекта недвижимости (ст. 14 Федерального закона № 218‑ФЗ).

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с НК РФ. Так, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ по общим правилам размер госпошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для организаций 22 тыс. руб.

При этом следует отметить, что на основании пп. 4.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности госпошлина не уплачивается. Таким образом, казенному учреждению за регистрацию прав оперативного управления на объекты недвижимости не нужно платить госпошлину (Письмо Минфина РФ от 27.07.2012 № 03‑05‑05‑03/15).

О применении бюджетной классификации по расходам на строительство

Согласно Указаниям № 65н[1], а также с учетом разъяснений, приведенных в письмах Минфина РФ от 20.07.2016 № 02‑05‑10/42470, от 18.06.2015 № 02‑05‑11/35429, расходы казенных учреждений по заключаемым вне рамок государственного оборонного заказа государственным (муниципальным) контрактам на строительство (реконструкцию, в том числе с элементами реставрации, техническое перевооружение) объектов капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, на монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимися объектами работы, а также на иные расходы из состава затрат, предусмотренных сметными стоимостями строительства, следует отражать по виду расходов 414 «Бюджетные инвестиции в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности» в увязке:

– со статьей 310 «Увеличение стоимости основных средств»
КОСГУ (в части расходов на оплату контрактов на строительство, в том числе расходов на приобретение мебели, инвентаря и оборудования, стоимость которых включена в сводный сметный расчет строительства, в пределах утвержденных бюджетных ассигнований);

– с подстатьей 226 «Прочие работы, услуги» КОСГУ (в части оплаты проектно-изыскательских работ для строительства, реконструкции, технического перевооружения объектов, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства (реконструкции, технического перевооружения) объекта);

– со статьей 330 «Увеличение стоимости непроизведенных активов» КОСГУ (в части выкупа изымаемых для государственных (муниципальных) нужд земельных участков под строительство);

– с соответствующей статьей, подстатьей КОСГУ (в части иных расходов, предусмотренных сводным сметным расчетом).

Согласно существенным требованиям, которые необходимо соблюдать органам государственной власти (государственным органам), органам местного самоуправления, органам местной администрации, находящимся в их ведении государственным (муниципальным) казенным учреждениям, отнесение расходов на бюджетные инвестиции осуществляется по соответствующим разделам и подразделам в соответствии с отраслевой принадлежностью. Таким образом, расходы на строительство (реконструкцию) различных сооружений (зданий) подлежат отражению по соответствующим разделам и подразделам в соответствии с отраслевой принадлежностью (Письмо Минфина РФ от 27.12.2016 № 02‑05‑11/78338). Так, например, расходы:

– на строительство учебного корпуса, физкультурно-оздоровительного комплекса, общежития, котельной и т. п. для реализации государственных услуг по основным профессиональным образовательным программам высшего образования подлежат отражению по подразделу 0706 «Высшее образование» классификации расходов бюджетов;

– на строительство учебного корпуса и т. п. для реализации государственных услуг по основным профессиональным образовательным программам среднего профессионального образования подлежат отражению по подразделу 0704 «Среднее профессиональное образование» классификации расходов бюджетов;

– на реконструкцию объектов коммунального назначения (котельная, инженерные сети), находящихся в оперативном управлении учреждений образования, здравоохранения, культуры, подлежат отражению по соответствующему подразделу разделов 0700 «Образование», 0900 «Здравоохранение», 0800 «Культура, кинематография», в рамках которого отражаются расходы учреждения на оказание соответствующих услуг (наибольший объем услуг, в случае если учреждение оказывает несколько видов услуг, расходы на которые отражаются по различным разделам и подразделам классификации расходов бюджетов).

Бюджетный учет расходов на строительство

В целях отражения в бюджетном учете расходов на строительство объектов недвижимости казенным учреждениям следует руководствоваться инструкциями № 157н[2], 162н[3].

С учетом их положений расходы, произведенные в рамках бюджетных инвестиций и предусмотренные сводным сметным расчетом на строительство, формируют фактические вложения в объект капитального строительства. Такие вложения аккумулируются на счете 1 106 11 310 «Вложения в основные средства – недвижимое имущество учреждения» (п. 30, 31 Инструкции № 162н).

Указанные вложения формируют первоначальную стоимость объекта недвижимости. Построенные объекты недвижимости учитываются на соответствующих аналитических счетах счета 0 101 10 000 «Основные средства – недвижимое имущество учреждения» (0 101 11 310, 0 101 12 310, 0 101 13 310) (п. 4, 7 Инструкции № 162н).

В соответствии с п. 36 Инструкции № 157н принятие к учету объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, осуществляется на основании первичных учетных документов с обязательным приложением документов, подтверждающих государственную регистрацию права или сделку.

Отражение объектов основных средств до государственной регистрации права оперативного управления на балансовых счетах Инструкцией № 157н не предусмотрено.

В то же время в соответствии с п. 3 и 332 Инструкции № 157н информация в денежном выражении о состоянии имущества, находящегося у учреждения, но не закрепленного за ним на праве оперативного управления, в том числе в период оформления государственной регистрации права оперативного управления, подлежит отражению на забалансовых счетах.

Таким образом, до момента регистрации объекты недвижимости, находящиеся в пользовании учреждения, следует отражать на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» (п. 333 Инструкции № 157н, письма Минфина РФ от 11.11.2016 № 02‑06‑10/66367, от 14.10.2015 № 02‑07‑10/58921, от 17.07.2015 № 02‑07‑10/41190).

При этом эксплуатационные расходы учреждения, связанные с содержанием указанных объектов в период прохождения государственной регистрации вещных прав, признаются расходами учреждения текущего финансового года.

Казенное учреждение за счет бюджетных инвестиций вело строительство нежилого здания. В сводный сметный расчет строительства были включены затраты:

– на выкуп земельного участка под строительство в сумме 500 000 руб. (статья 330 КОСГУ). Кадастровая стоимость земельного участка составляет 430 000 руб.;

– на проведение проектно-изыскательских работ в сумме 200 000 руб. (подстатья 226 КОСГУ);

– на оплату непосредственных строительных работ по договору подряда в сумме 900 000 руб. (статья 310 КОСГУ).

После приемки выполненных работ здание были введено в эксплуатацию. Через месяц получены документы о государственной регистрации права оперативного управления на указанное здание.

В бюджетном учете указанные операции отразятся в соответствии с Инструкцией № 162н и Письмом Минфина РФ от 20.07.2016 № 02‑05‑10/42470 следующим образом:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Принят к учету земельный участок по кадастровой стоимости на основании документа, подтверждающего право пользования земельным участком, приобретенным путем выкупа

1 103 11 330

1 106 13 330

430 000

Отражено увеличение фактических вложений в объект строительства на сумму превышения фактических затрат на изъятие земельного участка путем выкупа над кадастровой стоимостью земельного участка

(500 000 - 430 000) руб.

1 106 11 310

1 106 13 430

70 000

Отражены расходы на оплату проектно-изыскательских работ

1 106 11 310

1 302 26 730

200 000

Начислены расходы на оплату договора строительного подряда

1 106 11 310

1 302 31 730

900 000

Введено в эксплуатацию построенное здание до момента регистрации прав на него

(70 000 + 200 000 + 900 000) руб.

Забалансовый счет 01

1 170 000

Принято к учету здание по факту государственной регистрации прав на него

1 101 12 310

1 106 11 310

1 170 000

Одновременно отражается выбытие объекта с забалансового учета

Забалансовый счет 01

1 170 000

Согласно п. 34 Инструкции № 162н признание, при наличии решения уполномоченного органа, произведенных ранее затрат в объекты капитального строительства, которые не были созданы, не приведших к возведению (созданию) объекта основного средства (объекта незавершенного строительства), в том числе по разработке проектно-сметной документации, затратами текущего характера отражается по дебету счета 0 401 20 273 «Чрезвычайные расходы по операциям с активами» и кредиту счетов 0 106 11 410 «Уменьшение вложений в основные средства – недвижимое имущество учреждения», 0 106 31 410 «Уменьшение вложений в основные средства – иное движимое имущество учреждения» (Письмо Минфина РФ от 18.04.2014 № 02‑06‑10/18171).

* * *

При осуществлении закупок на строительство объектов недвижимости и заключении и исполнении контрактов по результатам таких закупок необходимо руководствоваться Федеральным законом № 44‑ФЗ. Вновь выстроенные объекты недвижимости подлежат государственной регистрации. С 1 января 2017 года государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется по новым правилам – согласно Федеральному закону № 218‑ФЗ. Построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до даты регистрации учитываются на забалансовом счете 01. По факту регистрации такие объекты принимаются на баланс на счет 0 101 10 000.


[1] Указания о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации, утв. Приказом Минфина РФ от 01.07.2013 № 65н.

[2] Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного само­управления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.

[3] Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина РФ от 06.12.2010 № 162н.

Источник: Журнал "Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение"



Последние публикации

23 Ноября 2017

Обзор нарушений, допускаемых учреждениями при заполнении форм бюджетной отчетности

Правильность составления получателями бюджетных средств форм бюджетной отчетности проверяется органом исполнительной власти, выполняющим функции учредителя (далее – учредитель) в рамках проводимой им камеральной проверки отчетных форм; ревизорами при осуществлении выездных проверок финансово-хозяйственной деятельности учреждения. О том, на что следует обратить внимание при заполнении отчетных форм по итогам 2017 года, мы поговорим в этой статье.

Минфин: при однодневных командировках страховые взносы начислять не нужно

В письме от 02.10.2017 № 03-15-06/63950 Минфин России дал разъяснения о том, почему с однодневных командировок не требуется удерживать страховые взносы, начисленные на выплаты сотрудникам.

В документы, используемые при расчетах по НДС, следует добавлять свободные поля для указания новых реквизитов

Налоговики разъяснили, что при составлении документов, применяемых при расчетах по НДС в электронной форме, налогоплательщикам необходимо использовать свободные информационные поля для отражения в них новых реквизитов.

22 Ноября 2017

Уменьшение стоимости работ, аванс и НДС

В Письме от 03.10.2017 № 03‑07‑11/64367 Минфин указал: сумму переплаты, возникшую у продавца после уменьшения стоимости выполненных работ (оказанных услуг), в счет которой будет осуществлено выполнение других работ (оказание других услуг), следует признавать суммой частичной оплаты, полученной в счет предстоящего выполнения работ (оказания услуг). В связи с этим данная сумма переплаты включается продавцом в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость в налоговом периоде, в котором договором, соглашением, иным первичным документом подтверждено согласие (факт уведомления) покупателя на уменьшение стоимости выполненных работ (оказанных услуг). Операции по реализации выполненных работ и оказанных услуг совершаются постоянно. Разберемся, что имел в виду Минфин.

Перевод на другую должность в связи с сокращением: как проверить соответствие сотрудника ее требованиям?

Согласно положениям статей 81 и 180 ТК РФ, если в компании грядет сокращение в обязанности работодателя входит представление работнику, попавшему под сокращение, права на другую имеющуюся вакантную должность. При этом, работодатель вправе предложить как равнозначную сокращаемой, так и нижестоящую должность, либо работу с более низкой оплатой труда.

Вечерние курсы повышения квалификации юристов (2- 5 мес.)

Ноябрь 2017

26 - 30 Ноября Договоры, используемые в строительной деятельности. Правовые и финансовые аспекты Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

26 - 30 Ноября Юрист по сопровождению строительства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

27 Ноября - 01 Декабря Изменения Гражданского законодательства РФ (ГК РФ). Практика применения измененных норм Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

27 - 29 Ноября Особенности учета материально-производственных запасов в строительстве Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

27 Ноября - 01 Декабря Опека и попечительство в отношении недееспособных и не полностью дееспособных совершеннолетних граждан с учетом последних изменений законодательства Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

27 - 30 Ноября Юрист в сфере ЖКХ: актуальные вопросы правового обеспечения деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

27 - 29 Ноября Бухгалтерский учет, отчетность, налогообложение: особенности ведения в государственных (муниципальных) учреждениях в 2017 году Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс

27 Ноября - 01 Декабря Административно-хозяйственное обеспечение предприятия Санкт-Петербург, ЦНТИ Прогресс



ТОП статьи

Учетная политика предприятия на 2017 год

Сдача электронной декларации по НДС 2017 онлайн через интернет

Бухгалтерия онлайн позволяет вести тестирование и подготовку отчетности бесплатно

1с электронная отчетность

 



Налоговые новости

23 Ноября 2017

Утвержден формат представления уведомления о льготных объектах налогообложения по налогу на имущество физлиц

При отказе работодателя от взыскания недостачи с работника, сумма возмещения ущерба не облагается страховыми взносами

Порядок представления сведений о доходах физлиц и сообщения о невозможности удержать НДФЛ хотят скорректировать

Придется уступить место: разрешено переводить основного работника на должность совместителя

Нужно будет вести раздельный учет по НДС, даже если соблюдается правило 5 процентов

22 Ноября 2017

ИП, занимающийся грузоперевозками, может подтвердить право на применение ЕНВД документами хозяйственной деятельности

ФСС не вправе требовать от работодателя предоставления расчетных листков при проверке

С 2018 года у налоговиков может появиться больше причин не принять расчет по взносам

Не спешите применять новые коды для справок 2-НДФЛ

Бюджетным учреждениям могут разрешить пользоваться заблокированными счетами

Индексацию зарплат можно не проводить, если их рост обеспечен иными способами, считает ВС РФ

21 Ноября 2017

Финансисты разъяснили, на какие негативные признаки следует обращать внимание при выборе контрагента

Неполный рабочий день какой продолжительности позволит сохранить пособие?

Новые сборы в 2018 году потребуют с бизнеса более 100 млрд рублей

Сотрудник переведен из другого подразделения: к расчету по взносам могут понадобиться пояснения

читать все Новости