Меню

Актуально








Рубрикатор

Справочник


ВЕЧЕРНИЕ КУРСЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ ЮРИСТОВ (1-5 мес.)


Публикация

25 Апреля 2018Об НДС при передаче имущественных прав на объекты долевого строительства


Т. Ю. Кошкина
редактор журнала «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

Комментарий к Письму Минфина России от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476

Являясь участником долевого строительства, организация решила продать имущественные права на квартиры и (или) машино-места. Для поиска потенциальных покупателей она оплачивает услуги агента. Можно ли уменьшить базу по НДС на сумму указанных услуг?

Ответ на данный вопрос содержится непосредственно в Налоговом кодексе, на что и обратил внимание Минфин в Письме от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476. Итак, согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Договор с агентом заключен не в целях приобретения имущественных прав, а для их продажи. В связи с этим в письме резюмируется: при определении базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право у участника долевого строительства, учитывать не следует.

На наш взгляд, нет причин не соглашаться с мнением финансового ведомства, поскольку оно основано на дословном прочтении законодательной нормы. Отметим, что в других пунктах ст. 155 НК РФ, определяющих порядок исчисления базы по НДС при реализации иных видов имущественных прав, речь идет тоже исключительно о расходах на их приобретение. Также отметим, что Налоговый кодекс не отождествляет понятия «расходы на приобретение» и «расходы на реализацию», о чем свидетельствуют формулировки абз. 7 п. 4 и абз. 2 пп. 5 п. 4.1 ст. 170, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 и др.

Обратите внимание

В комментируемом письме содержится еще один важный вывод: расходами на приобретение имущественных прав признается сумма денежных средств, уплаченных застройщику участником для строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.

Иными словами, по мнению финансистов, уменьшить базу по НДС можно лишь на цену ДДУ, нельзя учесть расходы, связанные с заключением договора. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина России от 04.06.2015 № 03‑07‑14/32284, в частности, в отношении процентов по кредиту, полученному для приобретения имущественных прав: при определении налоговой базы в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта учитывать не следует.

Узкое понимание термина «расходы на приобретение» ведомство основывает на формулировке:

– ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в которой указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену;

– ч. 1 ст. 5 того же закона, в соответствии с которой цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Нетрудно заметить, что из этих норм явным образом не следует, что расходами на приобретение для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ можно считать лишь цену, уплаченную участником застройщику по ДДУ. В связи с этим считаем, что у налогоплательщиков есть шансы отстоять право на налоговую экономию при условии, что расходы будут документально подтверждены и не будет вызывать сомнений их связь с приобретением прав на квартиры (иные объекты «долевой» недвижимости).

О том, что такие шансы существуют, свидетельствует судебная практика. Например, из постановлений АС ЗСО от 20.12.2017 № Ф04-5411/2017 по делу № А45-2048/2017 и АС СЗО от 01.12.2016 № Ф07-10135/2016 по делу № А52-3495/2015 видно, что арбитры не отрицают возможность учета иных расходов. Однако рассчитывать на судебную защиту можно лишь при наличии доказательств непосредственной связи дополнительных затрат с операциями по приобретению имущественных прав.

Напомним, что в рассматриваемом случае НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от размера разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав.

Пример

Организация уплатила застройщику на основании ДДУ 10 000 000 руб. Впоследствии права на машино-места были уступлены третьему лицу за 14 000 000 руб.

Расходы, связанные с приобретением имущественного права, составили 70 000 руб., с реализацией – 200 000 руб.

Безопасный вариант расчета суммы НДС: (14 000 000 - 10 000 000) руб. / 118 х 18 = 610 169 руб.

Рискованный вариант исчисления размера налога: (14 000 000 - 10 000 000 - 70 000) руб. / 118 х 18 = 599 492 руб.

Не соответствующий закону способ определения суммы налога: (14 000 000 - 10 000 000 - 70 000 - 200 000) руб. / 118 х 18 = 568 983 руб.

Источник: Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»



Последние публикации

24 Июня 2019

Временный перевод. Как он становится постоянным?

Работник трудится на определенной должности, на определенном рабочем месте, исполняет одни и те же трудовые функции… Но законодатель предусмотрел в случаях необходимости такую процедуру, как перевод на другую должность или другое рабочее место. Причем бывают временные и постоянные переводы. Возможна ситуация, когда работник был переведен на другую должность временно, а остался на ней на постоянной основе. Как это происходит, по каким причинам и как оформляется – расскажем в статье.

Порядок учета расходов на освоение природных ресурсов

Какие виды расходов относятся к расходам на освоение природных ресурсов? В каком порядке учитываются данные расходы для целей исчисления налога на прибыль? Чем отличается налоговый учет расходов на освоение природных ресурсов? Ответы на эти и другие вопросы – в предложенном материале.

Нюансы признания расходов на ОС, произведенных за счет субсидий

Статьей 346.17 НК РФ определены особые правила учета субсидий, которые получены «упрощенцем». Предусмотренный этой нормой механизм признания доходов в виде субсидий и расходов, произведенных (возмещенных) за их счет, касается, в частности, средств финансовой поддержки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 209‑ФЗ. В каких ситуациях подобный механизм может дать сбой, рассмотрим на примерах из практики.

19 Июня 2019

Важные изменения по налогу на имущество для организаций и физических лиц

Налог на имущество уплачивают организации и физические лица. Для тех и других в НК РФ имеются отдельные главы, регламентирующие этот вопрос. В данные главы внесены изменения Федеральным законом от 15.04.2019 № 63‑ФЗ. Некоторые из поправок действуют уже с этой даты, но некоторые, например отмена представления авансовых расчетов за отчетные периоды для организаций, вступят в силу позже, о чем мы расскажем в статье.

Выплаты к отпуску: нюансы налогообложения

Как учитываются в целях налога на прибыль расходы на дополнительные оплачиваемые отпуска? Можно ли включить премии к отпуску в базу по налогу на прибыль? Каков порядок признания в целях исчисления налога на прибыль расходов на приобретение путевок для работников и их детей? Надо ли начислять на стоимость путевок для работников страховые взносы и какого мнения по этому вопросу придерживаются контролеры и арбитры? Каковы особенности налогообложения материальной помощи, выплачиваемой к отпуску? Нужно ли удерживать НДФЛ и исчислять взносы с суммы оплаты (компенсации) стоимости проезда к месту проведения отпуска и обратно работникам Крайнего Севера?



ТОП статьи

Продажа серверного и сетевого оборудования

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ

Какие изменения готовит Минфин в отношении НДС?


Налоговые новости

24 Июня 2019

В регионе есть филиалы и открывается еще один - подавать уведомление о налоге на прибыль надо всегда

Экономия на процентах за пользование кредитом на приобретение жилья не облагается НДФЛ

Даже при утрате статуса ИП налоговые органы могут прийти с проверкой

Для регистрации ККТ налоговые инспекции будут работать в последние выходные июня

Сокращенный на час рабочий день и неработающая супруга: пособие по уходу за ребенком ФСС не зачтет

19 Июня 2019

Штраф для бухгалтера: ВС РФ выяснял, была ли обязанность подать документы по встречной проверке

УСН: Минфин подсказал, когда предоплату включают в расходы

Расширен перечень иностранных работников, освобожденных от необходимости получать в РФ разрешение на работу или патент

Сокращен перечень лицензируемых видов деятельности

ФНС России напомнила о случаях, когда необходимо подать уточненные расчет 6-НДФЛ и справку 2-НДФЛ

Расширен список не облагаемых НДФЛ доходов

17 Июня 2019

Предприниматель, отказавшийся от НПД, может перейти на "упрощенку" только со следующего года

Налоговая служба разрешила пересчитать страховые взносы тем, кто ранее утратил право на применение пониженных тарифов

Увольнение по собственному желанию или по статье - это выбор работника, а не давление на него

Разъяснены особенности исчисления авансовых платежей по налогу на имущество в случае изменения кадастровой стоимости объекта

читать все Новости