Меню

Актуально








Рубрикатор

Справочник


Зарплата, Табель, Кадры!!! Скачай и Работай! 1838 рублей, включая 2НДФЛ, персучет


Публикация

25 Апреля 2018Об НДС при передаче имущественных прав на объекты долевого строительства


Т. Ю. Кошкина
редактор журнала «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

Комментарий к Письму Минфина России от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476

Являясь участником долевого строительства, организация решила продать имущественные права на квартиры и (или) машино-места. Для поиска потенциальных покупателей она оплачивает услуги агента. Можно ли уменьшить базу по НДС на сумму указанных услуг?

Ответ на данный вопрос содержится непосредственно в Налоговом кодексе, на что и обратил внимание Минфин в Письме от 06.02.2018 № 03‑07‑11/7476. Итак, согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Договор с агентом заключен не в целях приобретения имущественных прав, а для их продажи. В связи с этим в письме резюмируется: при определении базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право у участника долевого строительства, учитывать не следует.

На наш взгляд, нет причин не соглашаться с мнением финансового ведомства, поскольку оно основано на дословном прочтении законодательной нормы. Отметим, что в других пунктах ст. 155 НК РФ, определяющих порядок исчисления базы по НДС при реализации иных видов имущественных прав, речь идет тоже исключительно о расходах на их приобретение. Также отметим, что Налоговый кодекс не отождествляет понятия «расходы на приобретение» и «расходы на реализацию», о чем свидетельствуют формулировки абз. 7 п. 4 и абз. 2 пп. 5 п. 4.1 ст. 170, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 и др.

Обратите внимание

В комментируемом письме содержится еще один важный вывод: расходами на приобретение имущественных прав признается сумма денежных средств, уплаченных застройщику участником для строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.

Иными словами, по мнению финансистов, уменьшить базу по НДС можно лишь на цену ДДУ, нельзя учесть расходы, связанные с заключением договора. Аналогичная точка зрения высказана в Письме Минфина России от 04.06.2015 № 03‑07‑14/32284, в частности, в отношении процентов по кредиту, полученному для приобретения имущественных прав: при определении налоговой базы в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта учитывать не следует.

Узкое понимание термина «расходы на приобретение» ведомство основывает на формулировке:

– ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, в которой указано, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену;

– ч. 1 ст. 5 того же закона, в соответствии с которой цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Нетрудно заметить, что из этих норм явным образом не следует, что расходами на приобретение для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ можно считать лишь цену, уплаченную участником застройщику по ДДУ. В связи с этим считаем, что у налогоплательщиков есть шансы отстоять право на налоговую экономию при условии, что расходы будут документально подтверждены и не будет вызывать сомнений их связь с приобретением прав на квартиры (иные объекты «долевой» недвижимости).

О том, что такие шансы существуют, свидетельствует судебная практика. Например, из постановлений АС ЗСО от 20.12.2017 № Ф04-5411/2017 по делу № А45-2048/2017 и АС СЗО от 01.12.2016 № Ф07-10135/2016 по делу № А52-3495/2015 видно, что арбитры не отрицают возможность учета иных расходов. Однако рассчитывать на судебную защиту можно лишь при наличии доказательств непосредственной связи дополнительных затрат с операциями по приобретению имущественных прав.

Напомним, что в рассматриваемом случае НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от размера разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав.

Пример

Организация уплатила застройщику на основании ДДУ 10 000 000 руб. Впоследствии права на машино-места были уступлены третьему лицу за 14 000 000 руб.

Расходы, связанные с приобретением имущественного права, составили 70 000 руб., с реализацией – 200 000 руб.

Безопасный вариант расчета суммы НДС: (14 000 000 - 10 000 000) руб. / 118 х 18 = 610 169 руб.

Рискованный вариант исчисления размера налога: (14 000 000 - 10 000 000 - 70 000) руб. / 118 х 18 = 599 492 руб.

Не соответствующий закону способ определения суммы налога: (14 000 000 - 10 000 000 - 70 000 - 200 000) руб. / 118 х 18 = 568 983 руб.

Источник: Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»



Последние публикации

16 Января 2019

На конец года пособия больше взносов: как быть с переплатой

Некоторые плательщики взносов на ВНиМ и "на травматизм" до сих пор думают, что образовавшуюся на конец года сумму превышения пособий над суммой взносов можно только вернуть из ФСС. И для этого необходимо подать в свое отделение целый пакет документов. Однако это не так. Есть и более простой вариант.

Продлены надзорные каникулы для малого и среднего бизнеса

Надзорные каникулы для малого и среднего бизнеса продлены до 31 декабря 2020 года. Поправки в законодательство были приняты, чтобы оградить добросовестный бизнес от излишнего внимания надзорных органов. Об этом главу государства попросили участники форума "Малый бизнес - Национальный проект!", прошедшего в конце октября. Президент Владимир Путин тогда поддержал эту инициативу и дал соответствующие поручения правительству.

Увольнение женщины-совместителя льготной категории

Закон защищает беременных и женщин с маленькими детьми от увольнения по инициативе работодателя. Не отстают и суды - к примеру, Верховный суд обязывает компании восстанавливать на работе даже тех женщин, которые сами узнали о своей беременности уже после увольнения. Но в одном судьи не могут прийти к единому мнению - защищена ли женщина-совместитель от увольнения в связи с приемом на ее место работника на полную ставку.

14 Января 2019

В России начался эксперимент по налогу для самозанятых

Эксперимент по введению специального налогового режима 1 января стартовал в четырех регионах страны: в Москве, Московской и Калужской областях и Татарстане. Он продлится 10 лет - до 2029 года.

В России меняется порядок налогообложения недвижимости

В новом году в силу вступает ряд изменений, касающихся расчета налога, который платят граждане за свои дома, квартиры и хозяйственные постройки. Тем, кто владеет какой-либо недвижимостью, стоит об этом знать.



ТОП статьи

Сдача электронной налоговой отчетности через интернет в ФСС, ФНС, ИФНС, Пенсионный фонд, Росстат.






Налоговые новости

16 Января 2019

Консолидированная финансовая отчетность международных компаний может составляться на иностранном языке

ФСБУ для госсектора "Запасы" будет применяться при ведении бухгалтерского учета с 2020 года

Какие меры принять, чтобы за искажение отчетности оштрафовали не главного бухгалтера?

Льготу по налогу на прибыль для частных клиник хотят продлить

Новая ставка торгового сбора снизит налоговую нагрузку на бизнес

Бизнес-сообщество предложило ввести налог на выезд за границу

14 Января 2019

Начиная с отчета за март подавайте декларации по НДПИ по новой форме

Повышенная налоговая ставка в отношении земельного участка, используемого не по целевому назначению, сохраняется, даже если право на него передано другому лицу

Суд: при сокращении работнику необходимо предлагать в числе вакансий даже неполные штатные единицы

Разъяснено, как определить остаточную стоимость нематериального актива

Заплатить НДФЛ за налогоплательщика можно не своими денежными средствами

09 Января 2019

Опубликован сводный план проверок предпринимателей на 2019 год

Освобождение от штрафа для добросовестных НДФЛ-агентов закрепят в НК РФ

С 8 января будут освобождать от уголовного наказания тех, кто погасит долги по зарплате

Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, ЕСХН, ЕНВД, вправе перейти на НПД

читать все Новости