2 Ноября 2016Компенсация убытков, если отказ в выкупе земельного участка признан незаконным

А. А. Соловьева
эксперт журнала «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

Комментарий к Определению ВС РФ от 26.08.2016 № 308-ЭС16-9990 

Арендатор земельного участка может взыскать с территориального управления Росимущества убытки, если отказ в выкупе земельного участка признан незаконным. Этот вывод подтвержден судьей Верховного суда в Определении от 26.08.2016 № 308‑ЭС16-9990 по делу № А01-1716/2015, значит, может быть использован другими лицами (организациями, индивидуальными предпринимателями), оказавшимися в подобной ситуации. Рассмотрим подробности названного спора.

Организация, являясь собственником объектов недвижимости, обратилась управление Росимущества с заявлением о предоставлении в собственность за плату арендуемого земельного участка.

Получив отказ, организация обжаловала его в судебном порядке. Судьи признали отказ незаконным и обязали управление Рос­имущества заключить договор купли-продажи земельного участка.

Впоследствии, зарегистрировав право собственности на участок, организация подала иск в суд, требуя взыскать с Росимущества понесенные убытки в виде разницы между уплаченной суммой арендной платы и земельным налогом, который она должна была бы уплачивать в случае своевременного предоставления в собственность земельного участка.

Судьи встали на сторону организации, отметив, что убытки возникли в связи с незаконными действиями управления Росимущества. На чем основана данная позиция и какие аргументы можно использовать, чтобы отстоять право на компенсацию убытков?

Если бы уполномоченный орган своевременно (в месячный срок со дня поступления заявления – см. п. 6 ст. 36 ЗК РФ) принял решение о предоставлении организации в собственность за плату испрашиваемого участка и направил ей подписанный проект договора купли-продажи, организация перестала бы уплачивать арендную плату и стала бы плательщиком земельного налога с 17.09.2012, а не с 04.09.2014. Незаконность отказа подтверждена вступившим в силу решением суда. За указанный период разница между фактически уплаченной суммой арендной платы и подлежащим уплате земельным налогом является убытком организации.

К сведению

Организации потребовалось почти два года, чтобы доказать незаконность отказа в выкупе. Дело в том, что территориальное управление Росимущества постоянно обжаловало решения судей. Окончательную точку в споре о праве выкупить арендованный участок поставил лишь Верховный суд (см. Определение от 28.10.2015 № 308‑КГ15-14861 по делу № А01-187/2013).

Руководствуясь положениями ст. 15, 16 и 1069 ГК РФ, судьи взыскали в пользу организации убытки в размере более 1 млн руб., а также расходы на уплату государственной пошлины и оплату услуг представителя (Постановление АС СКО от 08.06.2016 № Ф08-2001/2016 по делу № А01-1716/2015). Причем, как было указано, попытка уполномоченного органа обжаловать этот вердикт не увенчалась успехом. Комментируемым определением судья Верховного суда отказал в передаче дела для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам.

Итак, в очередной раз подтверждено право граждан и юридических лиц на возмещение убытков, возникших в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе при издании ими незаконного документа. В рассматриваемом случае отказ в выкупе земельного участка был обоснован отсутствием госрегистрации на некоторые из принадлежащих организации объектов недвижимости. Арендатор доказал, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества и, соответственно, права на них не подлежат госрегистрации. Вместе с тем повод для отказа заключить договор купли-продажи может быть и другим. Важно, чтобы действия (бездействие) уполномоченного органа были признаны судом незаконными. В этом случае организация (ИП) вправе требовать возмещения возникших у них убытков, в частности в виде разницы в сумме платы за земельный участок.

Пример

Сумма арендной платы за период, в течение которого организация – арендатор земельного участка, являющаяся собственником расположенных на нем объектов недвижимости, была незаконно лишена возможности приобретения его в собственность, составила 2 000 000 руб. Суммы арендной платы учитывались на счете 26 «Общехозяйственные расходы».

Величина земельного налога, которую уплатила бы организация за этот период, – 1 100 000 руб.

Вступившим в силу решением суда с уполномоченного органа в пользу организации взыскано 950 000 руб., в том числе убытки – 900 000 руб.,
госпошлина – 30 000 руб., расходы на представителя – 20 000 руб.

В бухгалтерском учете перечисленные факты хозяйственной жизни могут быть отражены следующим образом:

В целях налогообложения прибыли присужденная судом сумма (950 000 руб.) признается в составе внереализационных доходов на дату вступления в силу решения суда (п. 3 ст. 250, пп. 4 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Источник: Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»